マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.63

さて今回はいきなり音楽の話からはじめたい。

バラク・オバマを応援したWebビデオYes We Canでも広く知られるようになったウィル・アイ・アム(will.i.am)。このビデオがYouTubeにアップロードされると視聴回数がたちまち1000万回を超え、大統領選におけるオバマ支持のムーヴメントを大きく盛り上げた。

彼が率いるヒップホップグループ、ブラック・アイド・ピーズ(Black Eyed Peas) は私のお気に入りのアーティストのひとつだが、音楽の趣味は結構幅広い。例えばトニー・ベネット(Tony Bennett)。80代（年齢）になって艶やかさを増した彼のDVDを観たのをきっかけに、昔のアナログ・レコードをひっぱり出すだけではおさまらず、最新スペックのCDをWeb専門店で探し回ったこともある。

（左）Tony Bennett 、（右）will.i.amともに Wikipedia から

いままで距離を置いていたクラシックでさえも、インターネットでたまたま目にしたCDを買ってしまったりする。私の中でもWebが主流になった。ただそれによって最近は行きつけのレコード・ショップをめぐり歩いて、同じ音楽好きの友人に出会うという偶然の楽しみもなくなり寂しい気持ちがするのも事実だ。

さて自分が欲しいものに瞬時にアクセスできるのがＷｅｂの強みだが、何が欲しいのかわからなくても検索しているうちに知識が身につき、選択の幅が広がるという利点もある。何を探すにしても顧客の方が商品に近づいていく時代といえるのだ。

■異なる視点でマンションを見極める「マンション・マーケット」

2009年2月、マンションを独自の視点で考える「マンション・マーケット2009」というWeb企画を期間限定で開催している。結婚、子育て、ペット、あるいは金融、IT関連、ニュースなど、さまざまな分野のWebサイトが「マンション」というテーマで集合したWeb専門店街のような連合企画なので注目していただきたい。

マンション選びについてテーマごとに提唱する「特集ページ」とそのテーマに沿った物件を検索できる「物件一覧ページ」があり、そのままマンションDBの検索エンジンを動かして使うことができる。集まったのは趣味や家族生活、情報文化など多岐に渡る13ジャンル、15～18サイト。興味のある分野から入って、多彩なライフスタイルに対応した記事を読み、マンションのいままで知らなかった情報や検討するノウハウを得られるのが特長だ。

■マンションは「買い控え」から「買いどき」の時代へ

マンションを必要とする一般消費者に目を向けると、雇用情勢の悪化や賃金水準の低迷など問題は深刻化している。そして経済的には失業者の増加、消費の低迷、物価下落などが連鎖して、デフレスパイラルが再来するのではないかという声も聞く。もし悪いことが続くとしたら、逆にもうこれ以上に怖いものはないのではないか。大きな津波が来るとわかっていれば、それに対応するべき気構えができるし、乗りこえるための知恵だって生まれるはずだ。

生活するためにかかせない住宅は、もともと社会情勢の影響を受けるというよりは、家族のライフスタイルの変化によって必要になるものである。そして住宅の分野が活性化されてはじめて一般の消費財が動いていくのは明らかだ。果たして日本のマンションはこれからどうなるのか。そろそろ「買い控え」を通り越えて、品質や価格との見合いで「買いどき」に転じてもいい頃合いだろう。

マンションを品質という面で見ると、2005年から始まった耐震偽装問題とその再発防止の観点で見直された改正建築基準法により、品質重視の傾向が高まった。結果として「高品質のマンション」がちょうどいま現在市場に供給されているわけだが、実はコストも充分にかけられていて、検証してみると納得できる物件が多いといえるかもしれない。

「買い控え」といわれてからずいぶん長い時間が経過したような気がする。ここにきて史上最高レベルの「超低金利時代」の継続見通しや、同じく史上最高レベルの「住宅ローン控除制度」の期間限定実施の見込みが明るい材料として注目されている。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.62

キリンはいつも首を長くのばして、ご馳走にいち早く近づこうとする食いしん坊だ。というと、情報に敏感な動物だろうか？

私たちの世界では年が明けてようやく世の中が動きだしたような気がする。
日本の総理大臣は外からも中からも突き上げられて、しかも国民からの支持率が２割をきったと報道されている。これでもし３代連続して任期半ばで身を引くとになれば・・・。

海外ではあまりにも短命な日本の首相の名前を覚えられず、「○番目の首相」とナンバーで語られることがあるというので苦笑してしまう。1990年代以降、英国では皮肉をこめて小泉氏以外は事実そう呼ばれているらしい。

マンション業界では、ネガティブな状況から抜け出せない日々が続くなか、「過去最大の住宅ローン減税」が実施されそうだという明るい話題も聞かれ始めた。ほかにもっと明るい光が見えないものかというのが一致した関心事のようだ。

市場的には2006年後半からはじまった、いわゆる「マンション新価格」（それまでの価格水準より2割アップ）はここに来てようやく適正な価格に淘汰されてきたのかもしれない。

マンション・デベロッパーから見ると、リーマン・ショックから始まった外資ファンド撤退の影響を受けた経営環境の悪化という問題があり、消費者の立場に立つと、あえて不況というほかない社会情勢による収入の減少、つまり購買力の低下が厳しい現実としてある。

両方がダウン傾向のなかで適正な価格が決まっていくよう感じがする。わかりやすい文脈で言うと、マンション価格はこのような推移で「現在」を迎えているのではないかと思う。

巷ではマンション販売促進という目的でさまざまな施策が行われている。
ひとつにはとてもダイレクトな訴求手段である「価格改定」、これを目玉にする不動産広告が最近よく目にするようになった。

それから「家具付分譲」というカタチでインセンティブを付けたもの。あるいは完成在庫が増えているため、完成済建物内でモデルルームまたは接客スペースとして使用した「モデルルーム住戸」を特別価格で販売するもの。探してみると実に多くのリアルタイムの情報がネット上に氾濫している。

マンションＤＢでも期間限定キャンペーン企画を行っている例があるので参考までに紹介したい（モデルルーム来場キャンペーン特集）。このほかにも実例を見るとやはりモデルルーム来場キャンペーンが多い。目立つところでは、完成在庫などの対象物件を指定して総額○億円「マンション購入割引券」が抽選で当たるキャンペーンを実施しているケースもあり、結構話題になっている。

結局のところ、即物的なプレゼントにしても、キャッシュに近い「マンション購入割引券」にしても効果的だからこそ実施されているわけだが、ほかに消費者にとって喜ばれる（役に立つ）インセンティブはないのだろうかといつも思う。

マンションＤＢはＷＥＢを使って情報を検索してマンション探しをお手伝いするポータル・サイト。できるだけリアルタイムで正確な情報を提供することを心がけ、多彩な切り口で物件を見ていただきたいと考えている。だからこそ新しい視点で、新しい可能性を創造していくことを宣言したい。

ところでキリンは一日30分しか眠らないらしい。そういわれると動物園やサファリパークのキリンはいつも眠そうな目をしていないだろうか。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.61

＜マンションの市場規模＞
2008年は、「100年に一度」といわれる経済環境が大きく変化した年でしたが、マンション市場も大きく変化しました。
2006年までながく続いた「首都圏８万戸」市場は2007年に約６万戸に減少したのをうけて、2008年は４万戸台となりました。（正式統計は未発表）
分譲マンションの市場規模が大きく縮小しているのは事実です。

＜この時期のマンション検討者は＞
ただし、いつの時代でも購入を検討している人がいなくなってしまうわけではなく、マンションがまったく売れなくなるということはありません。
昨年の年末12月後半に、「今、マンション購入を検討している人」を対象にアンケートを実施しました。
その中で、「マンション検討のきっかけは何か」という質問に対して、一番多かったのが「もっと広い家に住みたい」「マンション価格が安くなってきたので買い時だと感じたので」のふたつで、次いで「人生設計の中で、そろそろ家を持つべきと思った」となります。
「マンション価格が安くなってきた」は、最近、価格改定（値下げ）がいくつかの物件で行われていますが、こうした価格の引き下げがきっかけになっていると思われます。「大型減税が予定されていること」も約３割の人がきっかけとしてあげており、ある意味で時流に敏感な人が今のマンション検討層には多いということでしょう。
それ以外は「広い家」や「そろそろ家を持つべき時期」といった人生設計、家族の将来設計に起因しているきっかけが多くなっています。
これらの傾向からも、マンション検討者の多くは基本的には自分の将来設計を基準に考えながら、市場の変化（価格の変化）との兼ね合いに迷いながら検討しているという状況が見えます。

＜マンション検討者の利用媒体＞
また、そうした検討者の方が、物件を知った情報源としてはインターネット（不動産ポータルサイトなど）が４割に達しており、チラシと並んで、物件を最初に知る媒体としてもネットが重要になってきています。

＜今年は、マンション検討者にとってどんな年なのでしょうか＞

今年は、不況克服のための経済刺激策として「住宅」が大きく注目されています。住宅購入（ローン）に関する大型減税や、価格の下落予測などが報道されていますが、現状検討している人の５割以上の人は今年前半が「買い時」あるいは「どちらかといえば買い時」と考えています。

冒頭のアンケートでもわかるように、マンション購入は購入者個人の「人生設計」が基本にあり、物件が自分や家族にとって適しているのかがポイントです。インターネットが物件情報収集の主役となってきている中で、みなさんのマンション選びに役立つサイトになるべくがんばりますので「マンションDB」を今年もよろしくお願いします。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.60

都内の湾岸エリアに本格的なタワーマンションが登場したのは90年代の終わり頃。当時の購入者像をみると、価格の割安感やまだ未成熟なエリアイメージを反映するように、ごく一般的なファミリーやとにかくタワーに憧れる若いカップルが多かったようです。

あれから約10年・・・東雲、豊洲、有明、台場など湾岸エリアにはたくさんのマンションが建ち並び、交通網や街の整備も飛躍的に進みました。今後も発展が期待される湾岸エリアですが、湾岸はどんな人々が住むエリアになってゆくのでしょうか？

「湾岸を選ぶ人って、なんとなく、青山、広尾、麻布のような都心のブランド立地を選ぶ人とはちがうイメージがあるけれど、一体どんな人たちなの・・・？」
「湾岸のマンションを検討したいけれど、周りの人の雰囲気が自分や家族と合うかな・・？」
など、気になるところです。

そこで、アンケートを行い、「住みたいエリア」が異なる3つのグループを比べてみました。

グループ（Ａ）…都心のブランド立地に住みたい人
グループ（Ｂ）…湾岸に住みたい人
グループ（Ｃ）…都心以外の東京都内に住みたい人

結論から言うと、湾岸グループ（Ｂ）の人と、都心ブランドグループ（Ａ）の人には、ライフスタイルや志向性にいくつかの共通性があることがわかりました。具体的にみてみましょう。

＜グラフ＞

↑:湾岸人は、都心ブランド派と同様に、海外・文化・芸術への関心が深い。

↑:湾岸人は、都心ブランド派と同様に、知的でおしゃれ。

←:湾岸人は、都心ブランド派と同様に、周辺住民のモラルや文化度を重視する。

←:湾岸人は、都心ブランド派と同様に、住む街に洗練・高級・ステイタスを求める。

↑:湾岸人は、都心ブランド派と同様に、銀座や都心のトレンドゾーンを使いこなす。

もちろん、湾岸人と都心ブランド派が異なる点もあります。例えば、これは当然といえば当然ですが…
「湾岸人は、マンション立地に開放感や海辺・水辺環境を重視する。」（グラフd）という特性があったりします。つまり、今、湾岸を選ぶ人は、基本的に都心ブランド立地を選ぶ人と同じようなハイクラスな志向性を持っていて、さらに都心では得られない開放感をも求めている・・・。

もはや、湾岸に住むことは「妥協」ではなく「こだわりを持った都心居住」のひとつの形なのかもしれません。

例えば東京湾の水面のきらめきを日々感じたり、ベイブリッジ越しに都心の夜景を眺めるといったイメージも、もとからマンションに付随していた要素ではなく、湾岸を選ぶハイクラス志向の人のこだわりから生まれ、定着してきたスタイルではないでしょうか。

本来、都心ブランド立地には、ゆるぎない知名度、土地の由緒など、湾岸では決して得られない様々な魅力、価値があります。麻布や赤坂の坂道を歩くと、豪邸が贅を競う街並みよりも、由緒ある1本の樹木や、屋敷跡の古びた生垣に心を動かされるものです。

当然ながら、「都心」と「湾岸」という2つのエリアに全く同質の人々が住んでいるわけではないでしょう。しかし、湾岸マンションが10年前とは異なる新たな価値を持ち、「自分らしく都心に住みたい」ハイクラス志向層の選択肢となってきたことは確かだといえそうです。

街は、インフラなどのハード面だけでなく、住む人のライフスタイルによっても変化していくようですね。皆さんも、刻々と変化する様々なエリアを、「今」の目線でもう一度じっくり比べてみてはいかがでしょう？マンションＤＢの街力（まちりょく）がお手伝いしますよ！

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.59

気がつくともう12月になっている。街はあちこちでLEDのイルミネーションが煌きはじめ、ほんのりとクリスマスの気配がしてきた。

私は最近、丸の内周辺を歩くのが好きで、東京国際フォーラムから皇居寄りに１本入った「丸の内仲通り」が気に入っている。銀座ほど派手ではなく、それでいて質の高いブランド・ショップが軒をつらねている。有楽町から東京駅のほうへ進むと、次第にオフィス街のイメージが強くなるが、華やかなカフェやブティックがあり、とても洗練されている。都市の景観としてはロンドンやパリ、そしてニューヨークにもひけをとらない。

「ユー・ガット・メール」という映画がある。公開されたのが10年前（1998年）だからひと昔前になるが、なぜかいまどきの東京を歩きながら想い出した。

舞台はニューヨークのハドソン川近く。アッパー・ウエストサイド地区を「人々が暮らす」視点で実感できるのがいい。広場では日常的にファーマーズ・マーケットやお祭りイベントが開催されるし、地元に根ざしたスーパーマーケットや緑豊かな公園もある。都市には生活の営みがあり、主人公たちが暮らしているのだ。

演じるキャストはこの地区で古い本屋さんを営むメグ・ライアンと、そのすぐ目の前に新しい大規模の本屋を出店しようとするトム・ハンクス。本人たちは自分のいる状況に関わらず、しかも顔も知らないまま「Shopgirl」と「NY152」という名前でメール交換をしている。現状のそれぞれのパートナーにどこか違和感をいだく二人は、新しい境地を求めて仮想の世界で結ばれようとする。

そしてある日、トム・ハンクスはメグ・ライアンの経営する本屋で現実に彼女とめぐり逢うことになる。トム・ハンクスは、彼女が子供たちに絵本を読んで聞かせる姿を見て好意をいだく。ところが、メグ・ライアンはあるパーティの席上で彼が自分の店を廃業に追い込もうとする大規模書店の経営者だと知ってしまい、彼を嫌う。現実とメールの世界であれこれ事情が交錯しながらラブ・ストーリーは展開していく。

ユー・ガット・メール　特別版　ＤＶＤ　\3,980(税込)　ワーナー・ホーム・ビデオ

なかなかハリウッド映画らしい脚本と演出だと思ったら、コメディが得意なビリー・ワイルダー監督に影響を与えたエルンスト・ルビッチの作品（1940年）のリメイクだという。原作ではメル友ではなく「文通相手」なのだ。すべからく歴史はくり返されるもの。脚本家であり映画監督の三谷幸喜が敬愛する、あのビリー・ワイルダーに影響を与えた人といえば理解しやすいかも知れない。

さて、どうして今回は映画の話をしているのだろうか。

映画の中でメグ・ライアンはなかなかステキな生活をしている。役どころの彼女は、母の代から受け継いだ絵本を扱う小さな本屋を愛すべき店員たちと一緒になんとか継続したいとがんばっている。プライベートでは自分のアパートメントで恋人と暮らしながらも破局寸前だ。でもどこか芯が強くハッピーな感じがするのが彼女らしい。自分のアイデンティティをもった自立した女性なのだ（本人はそう思ってない様子だが）。

ごくあたりまえだが、都市で生きいきとしている女性を見るといつもこんな風に思うことがある。彼女たちのライフスタイルは本人たちが思うよりもっとドラマ性があり、働く場所や街、人間模様を交えて見れば、映画やドラマのように魅力があるのではないかと。どうも最近は男性よりも女性の方が元気に思えてならないのだ。そういえば経済ニュースを見ても女性の経営者が多い気がするし、大学教授などに専門的な質問を投げかけるのも女性キャスターだったりする。

ここでやっとマンションＤＢに結びつく話をしなければと思うのだが、正直ちょっと苦しいところもある。マンションＤＢでは積極的に「働く女性」を応援する企画や特集を組んでいる。都市で仕事を持ちながら暮らす女性にはできるだけふさわしい住まい（マンション）を見つけてほしいからだ。

市場としては、さまざまな都市型コンパクトマンションが開発され、ブランド化されるなど新しい取り組みが目立つようになってきた。もちろん女性専用の分譲マンションはまだ少数だと思うが、都市で働く女性が住むことを意識した商品はかなり増えてきている。駅からのアプローチや周辺環境を考えて、接道するマンションのエントランス部分を見えやすいように設計したり、防犯カメラの増設や警備会社との連携を強化したりする施策はまさにマンション購入層の女性に重きを置いているといってもいい。

いま世界的な経済クライシスがマンション業界を襲っている。こんな市況の中でマンション購入を控えようという雰囲気が漂い始めている気配もあるが、何事もポジティヴに考えたいものだ。古い本屋を廃業して、新しい境地にチャレンジしようかと考えるメグ・ライアンの役どころのように、勇気を持って明日に向かえば、あなたももっと幸せを得られる可能性が高まるのではないだろうか。

最後に蛇足ではなく、補足だが、マンションＤＢにはさまざまなお得な情報が得られるメール機能がある（価格速報＆新着物件お知らせメール）・（お得速報お知らせメール）。マンション選びにはぜひこちらをご利用いただきたい。

Merry Christmas YOU’VE GOT MAIL

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.58

一般人にとって住宅の次に高い買い物と言えばクルマだが、アメリカではＧＭなどの自動車メーカーが危機にさらされている。一時の原油高で燃費の悪い大型車が敬遠され、燃費のよい日本のエコ・カーが一気にメジャーになったのだ。もっとも日本の自動車メーカーも、今では円高と景気の後退により、一転して苦しい状態に陥っているのはなんとも皮肉だ。

私は頭文字に「Ａ」が付くフランスの古いスポーツカーに乗っている。15年以上昔の「エコ」とはほど遠いクルマだ。車検の排ガス検査をパスしなかったこともあるし、ガソリン消費量も多い。それでも乗っているのはドライビングが好きだからだが、近頃はできるだけ乗る回数を減らすことを心がけ、効率のいいエコ・ドライブを実践している。

ちなみにＦ１の世界では決められたレギュレーションの中で熾烈なエンジンの開発競争を繰り広げ、各メーカーが新しい技術をつくりだしている。日本のTOYOTAもＨＯＮＤＡもそのようにして燃費が20km/ﾘｯﾀｰ近くで走るハイ・パフォーマンスなクルマを世に送り出しているのだ。効率のいい燃料供給に必要なオンボードコンピュータも、可能な限り速く、長く走るというＦ１の技術から進化したものだ。

身のまわりでは「地球にやさしい・・・」「次世代の子供たちのために・・・」と声が上がっている。だから今回は「エコ」について話しをしたい。今年（2008年）の夏は洞爺湖サミットが行われ、地球温暖化を抑止しようという気運が高まってきた。国も、企業も、人々も、こぞってエコに向かって進むのはいいことである。

さて、そろそろマンション業界に話を移そう。「エコ・マンション」って一体何だろう？まわりでよくこんなことを聞かれるけど、調べてみてもどうもはっきりしたエコ・マンションの定義はないようだ。

たとえば「オール電化マンション」。これは確かに家庭で火を使わないからガスを燃やすよりも地球を暖めることはないような気がする。ただ電気を作るのに、火力発電は原油を使っているし、原子力にしても原料であるウランの精製や処理に大量のエネルギーが消費されるそうだ。するとオール電化マンションはエコではないのか？なんて疑問も生まれる。

そもそもマンションは一度購入したら、家族の変化や成長の中で永く住みつづけることが常識的だ。オール電化にしても技術の進化に伴って、将来使いづらいものになって欲しくはない。地上デジタル放送のようにシステムが移行して設備も変更するといわれても困ってしまうからだ。

以前エコに取り組むマンションについてコラムで紹介した（マンション業界コラムVol.50）。それはマンションで使用する電力の一部に、自然界から得られる太陽光、水力、風力など、繰り返し再生可能なエネルギーから生まれた電力を購入してあてるというものだ。ちょっとややこしいが、要するに二酸化炭素をできるだけ排出しないで作られたクリーンな電力を使うということ。これならもっとエコ・レベルが高いのではないか。

ここでエコ・マンションをいくつか紹介してみよう。

・エコヴィレッジ鶴瀬
コンセプトに「エコミックスデザイン」を掲げてシリーズ展開するエコヴィレッジシリーズ。「緑」「風」「陽」「水」をテーマに、緑化を重視した敷地計画、住戸内ではバルコニーの「緑のカーテン」や床・壁・天井の調湿性に配慮した素材選びなどを実施している。（物件詳細はこちら）

・ビオ・ウイング　ユーカリが丘
屋上にソーラーパネルを設置してマンション共用部で使用する電力を一部まかなったり、マンション全体で電気を一括購入することで節約と節電を心がける配慮をしたり工夫がいろいろ。また省エネルギー性能や環境への取り組みなどを評価する「環境共生住宅」の認定も受けている。（物件詳細はこちら）

・クレヴィア本郷
エコ・マンションとはうたわれていないが、前述のように自然界の再生可能なエネルギーでつくられたクリーンな電力を購入することで、間接的にCO2削減に貢献しようという試みをしている。マンション購入者も住んだときの気分がいいのでは。

マンション選びはまず立地からといわれることが多い。生活の拠点となる場所は大事だし、暮らしのパターンや地縁性、そして嗜好性も重要だ。だからこそ器としてのマンションにはオールラウンドに高品質・高性能を前提としたい。

再生可能な自然エネルギーは、エコ・マンションにとって理想に近いかもしれない。しかし、残念ながら今のところコストが高い。住宅づくりの世界でも、Ｆ１のように最高の技術を競い合う「スーパー・マンション」（ちょっと響きが安っぽい？）のようなものがつくられて、いち早くエコ・エネルギーが一般化されるとよいのだが。一見クルマよりも先にマンションの「オール電化」が進んでいるように見えるが、まだまだ本当の意味でのエコ・ソリューションははかられていない。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.57

不動産広告の世界では、「都心」という言葉が朝ごはんのようによく使われる。近くても、遠くても。
今回はキャッチコピー「都心さえ、あこがれる街。ニ子玉川」で如実にうたい上げられた＜二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス＞を特集したいと思う。（物件詳細はこちら）

■ここは都心ではない

住みたいマンションを探そうとするとき、都市で生活を営む人たちは現実的な欲求として「都心」への近さにあこがれる。
二子玉川は東急田園都市線の急行に乗って、たった２駅で渋谷へ11分で行けてしまう。それなのに目の前には多摩川が流れ、豊かな自然がまさに「田園風景」として大きく広がっている。この立地・環境は都心の一等地に立地するタワーマンションの居住者から見ても魅力的だろう。夏には多摩川で花火が上がるし、冬の空気の澄んだ日には富士山がひときわ美しい。第3京浜や東名に乗れば、横浜だって箱根方面だってひとっ跳びで行ける。もともと国分寺崖線（がいせん）と呼ばれる台地に育まれたこのエリアは政界・財界の要人たちから邸宅地として好まれていた歴史もあり、知る人ぞ知る東京のステイタス・ゾーンなのだ。

■住む文化があってこそ

世田谷区は23区の中で最も人口が多く、大田区に次いで土地面積も大きい。だから住宅が多いのもあたりまえだ。
二子玉川にほど近い瀬田や岡本は、大正・昭和の時代から住宅地として開発され、一度根を下ろすと永く住み継いでいくという「住む文化」が古くから息づいている。三菱財閥の岩崎家ゆかりの地であったり、首相を務めた高橋是清の別邸がかつてあったりと枚挙にいとまがない。瀬田四丁目広場では昔のたたずまいの日本家屋に実際に上がって見ることもできる。そうした住文化が根付いている土地だからこそ、世田谷エリアに住み、二子玉川の街を行きかう人々の姿を見ると、彼らがどことなく自然で上質な生活様式を持ち、本当の意味で洗練されているように感じられる。

■ビジネスマンがいない街

平日でもスーツ姿を見ると、どこかヘンな感じがするのが二子玉川の街。
調べてはいないがこの街に会社はあるのだろうかと思う。もちろん銀行だってあるし、ないわけはないのだが、どうしてもカジュアルなファッションが似合っている街だという印象が強い。二子玉川は、住宅地として知られる同じ世田谷区の自由が丘や成城方面に暮らす人々からも愛されている。彼らのあこがれの標的は、何と言ってもブランド店が軒を連ね、美食家たちで賑わう＜玉川高島屋＞だ。渋谷や新宿へ行くのではなく、あえて都心と逆方向の二子玉川に来る人たちが多いのだという。二子玉川は、ひとことで言えば女性が主役のセレブな街といってもいいだろう。

■タワー＆レジデンス　インフォメーションサロン

10月23日、業界人として＜二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス＞のインフォメーションサロン（販売センター）を訪れた。この週末から一般に向けての「モデルルームオープン」とあってピリッとした緊張感が漂っている。インフォメーションサロンは建設地のとなり、ちょうど工事中の現場を見渡せる場所にあり、そのまま現地を体感できる絶好の場所だ。

エントランスアプローチを抜けるとレセプションがあり、名刺をあずけて受付を済ませる。その先は奥行き20ｍもあろうかという広大なラウンジが控えている。ここに来る前に現地周辺を先に見てまわってきたので、同業の方々の人波は過ぎ去っていて、私一人だけだ。まるで開けたばかりのホテルのバーラウンジみたいに、澄みきった真新しい空気が気持ちいい。流れる音はヒーリング・ミュージックの効果音のみ。これからプレゼンテーションを受けて物件を吟味するのだという期待感がゆっくりと高められていく瞬間だ。

フライト・アテンダントならぬマンション・アテンダントの女性にエスコートされて、お決まりのシアタールームへ導かれる。シアターでは、座席はできるだけ中央の最前列に腰かけるのがおすすめしたい。すべての映像と音響にいちばん集中できる場所だからだ。実際に住んでみたときの住空間の臨場感を楽しんだり、鳥の目になって天空を飛び、タワーのそそり立つ街の景観を眺めたり、バーチャルでありながら本物を肌で感じるようなリアルな体験ができる。

続いてコリドーを通って模型ルームに入る。ここでも本番さながらにアテンダントの女性にエスコートされる。中に広がる暗く照明の落とされた空間は、スタンリー・キューブリックの映画「2001年宇宙の旅」の船内ドームを彷彿とさせ、3本のタワーと2つのレジデンスの模型が鎮座している。開発される街全体（分譲予定の街区）は40分の1のスケールで、2層吹抜けの大空間の中で回転してお披露目される。この模型ルームは上の階にある宇宙船のような窓からも眺めることができるという心にくい演出だ。

2階に昇るといよいよモデルルームだ。1LDK・92ｍ2と2LDK・84ｍ2のExcellentタイプ、そして2LDK・159m2のPremium PLUSタイプという合計3タイプのプランが用意されている。内容については語るよりも写真を見ていただきたい。空間は目で見るものだから。あとは肌で感じ、自分の温もりを部屋の空気と馴染ませてみるとよくわかると思う。ぜひあなたにも、この幸福な体験をしていただきたいものだ。
（資料請求はこちら）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.56

今回は、名古屋のタワーマンションについてのお話です。
マンションに限らず、背の高い建物が増えて、「ああ、名古屋も都会になったなあ」なんて感じる今日この頃です。では、これっていつ頃からの出来事だろう？名古屋圏における「タワー化現象」について考えてみました。

■天気予報のときテレビに映るのは栄テレビ塔だったのに…

都心部でも高い建物があまり目立たなかった名古屋ですが、1999年に名駅隣接の「JRセントラルタワーズ」（オフィス棟51階/約245m・ホテル棟53階/約226m）が完成しました。地元に住む私たちも、新しいランドマークができて、ちょっと誇らしい気持ちになったものです。あまり語られないことですが、在名テレビ局の天気予報番組でバックに移る風景が、それまでは栄のテレビ塔が多かったのですが、そのときを境にタワーズを含む名古屋駅の風景に切り替わっていったのです。やはり、高い建物はその土地のシンボル、というものなのだ、と感じた出来事でした。

■本格的なタワーマンション市場ができるまでには時間が掛かる？

では、そのとき名古屋にタワーマンションはあったのでしょうか。
実は、それより3年前の1996年に「ザ・シーン城北」（45階/約160m）が完成しています。名古屋市内でも比較的郊外の住宅地に位置し、都心からは5km以上離れたバス便物件で、当時としても異色の存在でした。その後7年経過した2003年に「G.A.タワー」（24階/約70M）、翌2004年に「ライオンズタワー千種」（27階/約97m）が登場しますが、いずれも100m以下でした。しかし今年2008年3月の「Nagoya Center Tower」（29階/約103m）以降は、2009年3月完成予定「ザ・ライオンズ・ミッドキャピタルタワー」（47階/約161m）、同5月予定「ブリリアタワー名古屋グランスイート」（29階/約106m）、また2010年に完成する「グランスイート千種タワー」（30階/約101m）は今後発売予定、などなど、続々とタワーマンションが販売されています。今では一般的になった感もある分譲タワーですが、初登場から数えて、1年間に複数物件が登場するようになる2009年まで、約13年の歳月を要しています。堅実で知られる名古屋の人には、まばゆいばかりの眺望が我が物になる「分譲タワーマンション」が身近になるのに少し、時間が必要だったのかもしれません。

■ミッドランドスクエア登場が、タワーマンション市場をアシスト

市場を活性化したひとつの契機は、2006年9月完成のオフィスビル「ミッドランドスクエア」（47階/約247m）にあったと言えるでしょう。前述のJRタワーズを抜いて市内最高峰となったこのビルには、地元が誇る世界企業トヨタが入居、名古屋が元気だと注目を浴びた愛知万博開催の年でした。その後も名古屋駅前に高層ビルが続々登場したタイミングとときを同じくして、分譲タワーマンション市場も活況を帯びていくこととなります。

■いまや、郊外部にまで波及したタワーマンション市場

影響を受けたのは名古屋市内だけではありません。2007年10月には「岐阜シティタワー43」（43階/約163m）が人気を呼び、また愛知県三河地区にも今年「岡崎タワーレジデンス」（31階/約100m）が登場。同エリアでは、1棟構成のタワーとは異なりますが、安城市に2006年「ゼルクシティ安城」（25階）が登場するなど、郊外でも分譲マンションの高層化が進みました。市街化された名古屋に比べて、郊外部の高層マンションは、周りに視界をさえぎる建物が少ないということもアピールポイントだったようです。名古屋の都心を遠くに見下ろせる優越感もあったのかもしれません。

■いつの世も、人間は高層タワーにロマンを感じるもの？

実は、超高層マンション販売では、ひとつの神話があります。“販売時期における市場で「最高峰」と言える物件は成功する”伝説です。そのマンションを検討しているときに、または買った後にでも、知り合いに「あの一番高いタワーだよ」と、紹介できるステイタスが貴重なのだという、その説には「なるほど…」と私も納得してしまいます。ちなみに、「岐阜シティタワー」163mは「ザ・シーン城北」160mをわずか3m超えたことが当時の人気につながったと言えますし、「ザ・ライオンズ・ミッドキャピタルタワー」161mも、「名古屋最高層161m、47階建タワーマンション」というフレーズがキャッチコピーとして使われ、テレビCMでも流れました。このコラムを書いているときにちょうど流れたニュースでは、「中東のドバイで高さ約1kmのビルが建設予定」（！）などという情報が聞こえてきたのにも驚きました。日本のどの街でも、あるいは世界の都市でも「最高峰」というフレーズには、人はロマンと憧れを掻きたてられるのかもしれませんねぇ…。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.55

世界的経済不況の中、震源のアメリカから目が話せないですね。
暗い話はさておき、今回は首都圏のマンション市場を俯瞰して、最新のマンション販売データをもとに「首都圏に予算5000万円未満でマンションを買うとしたらどの辺で買えるのか？」というテーマで見ていきたいと思います。

下の図1は2008年1月～8月に首都圏で販売したマンションで子供を持つファミリーでも住めるような平均面積65㎡以上のマンションを平均価格別に地図にしたものです。
図の□マークが1棟のマンションです。
色分けの価格帯は
■が平均価格3500万円未満
■が平均価格3500～4000万円未満
■が平均価格4000～4500万円未満
■が平均価格4500～5000万円未満
■が5000万円以上
を意味しています。
寒色系の「■」と「■」を合わせて4000万円未満、暖色系の「■」と「■」を合わせて4000万円台というように見てください。

東京都区部、神奈川県、埼玉県、千葉県の順に5000万円未満のマンションが多いエリアを探してみましょう。

●東京23区なら東部、北部と大田区

図1　東京
（データ：MRC,マンションデータマップ）

まず首都圏全体を見渡すと、都心6区と言われる中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区、文京区のマンションはほとんどが平均価格5000万円以上です。平均で5000万円以上と言っても平均価格が億に近いマンションが多いです。
他に東京23区では品川、目黒、世田谷の「23区南部」の3区と中央線が通る杉並、中野の「23区西部」の2区、それと豊島区と江東区は平均5000万円以上です。

では、東京都23区で平均5000万円未満でマンションが買えるのはどこがあるか見ると、大きく分けて、練馬、板橋、北区の「23区北部」の3区と江戸川、墨田、葛飾、足立、荒川、台東の「23区東部」の6区、そして大田区です。
特に城東エリアの4区では比較的都心に近いところでも4000万円台のマンションがたくさんあります。5000万円未満で23区内というなら23区の北部と東部が比較的探しやすいはずです。
マンションDBの検索で「詳しく絞り込む」をクリックすると出てくる価格の条件を「5000万円未満」にしてみると意外に都心部で好条件のお買い得マンションが見つかるかも知れませんよ。

●神奈川方面なら京王線、小田急線の多摩川付近

図2　神奈川県
（データ：MRC,マンションデータマップ）

図2を見ると神奈川県で5000万未満のマンションは結構ありますね。
都心への交通利便性のよい主要路線の京王線、小田急線、田園都市線、東横線、京浜東北線、京急線に注目すると、ターミナル駅や商業施設が充実している新百合ヶ丘、多摩プラーザ、青葉台、横浜、東戸塚と、多摩ニュータウン（多摩NT）や港北ニュータウン（港北NT）に平均価格5000万円以上の「■」があります。
これらの5000万円以上が多い生活利便性の高いエリアや駅でも、駅まで遠いことを我慢すれば5000万円以下のマンションは見つかると思います。（神奈川方面の沿線からマンションを検索すると便利です）

特に注目したいのが、平均価格5000万円以上が目立つ京王線の多摩NT、小田急線の新百合ヶ丘の東京方面側に平均3500～4000万円台の「■」「■」「■」が見られることです。
場所は東京都調布市、三鷹市です。
「大型商業施設がない」ことや「急行が停車しない」ことを妥協すると距離的には都心に近い立地が手に入ります。
横浜駅に近いところだと川崎市川崎区、幸区で4000万円台のマンションが見つかります。

●都下方面は西武線、埼玉方面は川口が狙い目

図3　都下・埼玉
（データ：MRC,マンションデータマップ）

東京都下方面は中央線沿線の立川まで平均5000万円以上のマンションがあり、人気の沿線となっています。そこで西武新宿線と西武池袋線の2路線を見ると比較的都心近くに「■」「■」の平均価格4000万円台のマンションが見つかります。
特に西武池袋線は副都心線が開業し利便性も高くなっていてお買い得感があるかもしれません。
埼玉方面は川口市の東上線、京浜東北線沿線で平均3000万円台～4500万円未満「■」「■」「■」のマンションは多く出ています。都心まで距離は離れますが、県の中核都市である東上線川越と京浜東北線大宮は「■」の4500万円以上が中心になります。

●千葉方面、東京まで電車で40分以内なのに3000万円台の松戸市

図4　千葉方面
（データ：MRC,マンションデータマップ）

千葉県は全体的に「■」の3500万円未満のマンションが多い。
その千葉県の海側を見ると、総武線の快速で東京から24分の本八幡駅と京葉線の快速で東京から29分の西船橋駅はかなりの利便性の良さで平均価格は「■」の4000～4500万円。鉄道路線的には同時間圏で見ると神奈川方面より千葉県は割安感がある
千葉県の中でも内陸側では東京まで常磐線で33分の松戸、北総線で39分の東松戸は平均3000万円台前半でマンションが出ています。本八幡や西船橋より東京まで10分程度遠いですが1000万円安く買えそうです。

まとめると、人気の神奈川方面では東京都調布市・狛江市、川崎区多摩区・高津区で4000万円台のマンションが多く出ています。
都下・埼玉では西武線と東上線川越、京浜東北線大宮までが4000万円台のエリアです。
千葉方面は東京都内の江戸川区、葛飾区が4000万円台、千葉県では総武線本八幡駅、西船橋駅が4000万円台で、他は3000万円台が中心となります。
神奈川方面を探している方は埼玉、千葉方面だと都心から同じような距離圏で安いマンションが見つかります。
探している方角を思い切って変えてみるとか、路線を一つ変えてみるなど視点を変えて探してみるとお買い得マンションが見つかるかもしれません。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.54

米国ではサブプライムローンによる問題で住宅差し押さえ関連サイトが人気を呼んでいるらしい。普通であればなじみのない「差し押さえ」というワードによる検索が急増しているのだ。「お買い得物件」を探す人もいるが、「家を失わずに済む方法」を見つけようとする人もいる。実は後者が多いというから事態はかなり深刻なのだろう。

日本でもよく耳にするサブプライムローンだが、もとの意味はPRIME（優れた）よりSUB（下位）のローンということだ。これはプライムローンを組める人（社会的に十分な信用度のある人）ではなく、組めない人たちでも利用できるようにした、いわゆる低所得者層向けのローンである。つまり本来、住宅などを買える状況ではない人たちに、住宅を買わせてしまおうという仕組みである。

ざっくり言うとサブプライムローンでは、信用度の低い人たちが低金利で住宅を購入する。続いて物件価格の値上がりを前提として、彼らはさらに追加融資を受けてしまう。ところが物件価格は下落し、逆に金利は上昇する。そういった連鎖の中で結果的に破綻するケースが多い。これは日本のバブル崩壊を見ているようであり、どうしても誰かに「仕組まれた」雰囲気を感じてしまう。

そして米国で始まったサブプライムローン問題がいま世界に波及している。今月（２００８年９月）に入って、米国政府はサブプライムローンの当事者である住宅公社２社を公的管理下に置く救済策を発表した。これは事実上の国有化で、これにより世界にばらまかれた同社の社債や証券は一定の「保証」を得ることになる（はずである）。根本的な解決のない中での「付け焼刃」的な対策かもしれないが、市場に与える安心効果は大きいと期待されている。

さて、日本はどうなのか。米国公社２社の債権総額が500兆円（日本のGDPに匹敵）、その内日本の金融機関が抱えているのが合計50兆円に達するというから、日本だけで10%も持っていることになる。また積極的に投資を行っていた外資系ファンドは経営が悪化し、撤退する。日本もかなり大きくサブプライムローンの影響を受け、深く関与していることになるのだろう。

アメリカの国債のように「安心」だと思って買ったサブプライムローンの債権が、実は大きなリスクを持っていたわけだから、当事者は破綻した結果の影響を受けるのは仕方がない。とは言え、日本のマンションデベロッパーの一部で起きているように、金融機関からの資金調達が困難になり倒産する悲劇は、結果的にサブプライム問題の「波及」に他ならず痛々しい。

最近のマンション市場については、、2008年首都圏マンション市場の上半期総括で、建築基準法改正やマンション価格の上昇により今年はいまのところマンション供給戸数が減っているという話があるので参照していただきたい。ここでもう１つ注目したいのは、今年になって残戸数が増えている点である。これは景気の悪化や価格の上昇で売れ行きが伸びないことが大きな原因と思われるが、やがて「売れない」＝「完成済」につながり、「完成在庫」になっていく状況を示している。

ところで、マンションとは基本的にレディメイド（ready-made）な商品である。

既製の洋服ならば試着もできるが、原則「青田売り」のマンションはなかなかそうは行かない。見えない部分だってたくさんある。地盤に対してしっかりと建てられているのか、構造は耐震・耐火仕様になっているのか、また設計どおりにきちんと施工されているのか等々、不安は尽きない。

マンションをつくるには、市場に適した商品企画の立案や建築基準法に則した設計が必要であり、全体計画はおのずと決まってしまう。躯体内部の専有部についてはオーダーメイド感覚が活かせる場合もあるが、基本プランはほぼ決められている。つまり買い手にとってマンションの基本設計や性能、品質などは「用意されたもの」を買うか、買わないかという選択しかないということである。

完成在庫となった「即入居可」のマンションは、買い手にとって自分で実物を見てから買えるという点で「安心で合理的」なのではないだろうか。見えない部分については住宅性能表示制度による「設計性能評価」と建築後に検査される「建設性能評価」で確かめるという方法もある。

今年は全国的に完成在庫を数多く抱えながらマンションが販売されている。実は【マンションDB】のエリアで物件を検索して「すぐに入居」で絞り込むと、５割ぐらいの物件が「完成済」であることがわかる（※エリアや掲載物件状況により異なる）。

ちまたでは耐震偽装や建築基準法改正の問題、そしてサブプライム問題が波及した相次ぐデベロッパー倒産の問題など、購入者にとって不安や心配の要素が増えてきている。マンションが売れない、さらにあらゆる原材料費が高騰を続けるなか、デベロッパーにとってはいかに基本性能や品質を維持して顧客に「安心」を与えられるかが課題だと思う。

これから数年後に供給されるマンションは果たして実質的に大丈夫なのか？こうして見ると今年、完成在庫のマンションは少なからず「買い」なのかもしれない。今年後半のマンション市場はどうなるのか？そしてその先は・・・という話題には興味津々なのだが、今後のコラムに譲りたい。

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