マンションDB総合研究所ブログ

マンション業界コラムVol.71

「マンションDB」では、オフィスで働く女性のための情報紙「シティリビング」との共同企画として、「働く女性のためのモデルルーム見学会」を開催しています。昨年の１０月からの１年間で、２０回以上開催してきましたが、継続して多くの物件が参加し、シティリビングの読者をはじめ、多くの女性の方に参加していただいています。

この見学会ですが、ここのところ参加申込がさらに増加してきました。

最近の例では、山手線「目黒」駅を最寄り駅とする、コンパクト間取りを中心とした数十戸の規模のマンションの棟内モデルルームの見学会に、５０名を越える方に参加していただいています。

＜マンション検討理由は「家賃がもったいない」＞

この見学会に参加していただいた方の「マンション購入検討」のきっかけをアンケートしたものが下記のグラフです。

もっとも多いのが「家賃を支払うのがもったいない」で、次いで「結婚後の新居」「実家を出たい」が続き、投資という方も１割弱います。

また「その他」の中身は、プライベートスペースとして持っておきたいという方から、寮の退去期限がくるのでという人までいました。

やはり、現在賃貸マンションに住んでいて、「家賃を払うのだったら分譲マンションを買おう」という人が主流ではありますが、その他にも理由は様々という印象を受けます。

マンション購入検討理由　「働く女性のためのモデルルーム見学会」参加者アンケート

＜希望間取りは、２LDK、１LDK＞

この見学会に参加した方に希望の間取りを聴くと、２LDKと１LDKが中心で、３LDKを希望する人は少数派です。

多くの方、単身での入居を想定して物件を探していることがわかります。また、アンケートはありませんが、女性の方が単身で分譲マンションを購入する場合、将来的に結婚などで家族が増えた時にはそのマンションを賃貸に出すことを想定して検討する方が多いようです。それもあって、賃貸に出したときに投資効率が良いコンパクト間取りを選ぶ傾向にあるのでしょう。

希望間取り　「働く女性のためのモデルルーム見学会」参加者アンケート

＜供給側もコンパクト間取り物件供給が盛んに＞

では、デベロッパー側の対応はどうなっているのでしょうか？

分譲マンションの平均面積は、だいたい７０㎡で推移しています。それは、分譲マンションでもっとも多いのは３LDKで、対象としているのはいわゆる「ファミリー」だからです。

しかし、前述のような需要の高まりもあって、コンパクト間取りが中心の物件の供給は比較的堅調です。

前回のコラムで、首都圏全体のマンションの供給はここ２年で大きく減少したことに触れましたが、「平均面積が４０㎡台のマンション」に限ってみると、２００８年には４５物件が発売していました。これは、２００７年の１８物件に比較して大幅に増加しています。２００９年も８月までの集計で３７物件。昨年なみの供給です。

また、供給されているエリアに着目すると、以前から東京２３区が中心はかわりません。つまり、全体の供給が減少する中で、単身入居を想定したコンパクト間取りのマンションは、東京２３区を中心に堅調に供給が続いていることが分かると思います。

もっとも、住戸数で見ると２００９年８月までで約１，０００戸が供給されており、これは昨年のまだ半数程度です。物件数は増加しているが供給戸数が減少しているということは、１プロジェクトあたりの戸数が減少している＝総戸数が小規模の物件が多くなっているということですが、エンドユーザー目線に立つと、いろいろな立地の物件を探せるということで、物件選びの幅は広くなっているということがいえましょう。

平均面積40平米台のマンションの住戸推移

＜背景には不動産投資ファンドの後退が＞

こうした背景には、不動産投資ファンドの衰退があります。

つまり、こうした賃貸住宅として貸すこともできるコンパクト系の間取り中心のマンションは、大口の不動産投資の対象として適したものでしたが、昨年のリーマンショック以来、不動産に大口の投資をする投資家が減少したため、不動産投資ファンドを組成する会社も減り、結果として、都心のコンパクトマンションがファンドではなく一般ユーザーに向けた分譲物件に変わってきたという事例が多くなりました。

もともと、コンパクト型間取りのほうが、大型３LDKなどに比較すると、賃料の単価（坪あたりの家賃）が高くとれるのが通例ですし、都心の家賃需要は郊外のそれよりも安定しており入居率も高いという傾向にあります。

この特徴は、実はエンドユーザーにとっても同様で、家賃対ローン返済という面では、コンパクト型では借りるよりも買ったほうが有利ですし、将来自分がなんらかの理由で退去して、賃貸に出す場合でも比較的有利なわけです。

とはいえ、コンパクト間取りを中心とした物件は全体規模が小さいこともあって、広告などの量はファミリータイプの大型物件に比較すると少ないため、探しにくいという傾向にあります。

マンションDBは、こうしたコンパクト間取り物件も網羅していますので、ぜひ活用していただきたいものです。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.70

２００９年もあと２カ月という時期にきました。そろそろ、今年がどんな年だったか振り返る時期がせまってきた感じですね。
今回は、首都圏のマンション市場の動向について、エンドユーザーのみなさんにも有益な情報を取りまとめてお知らせしたいと思います。

＜首都圏の分譲マンションの新規発売は年間３万戸台。９２年以来の低水準＞
２００８年の年末、不動産業界のシンクタンクや大手デベロッパーの多くは、２００９年の首都圏マンションの市場規模（新規発売戸数）を４万戸台の後半と予測していました。
この４万戸台後半という数字は、２００８年の４．３万戸よりはやや多いという数字ですが、サブプライム問題が起こった２００７年は６万戸、その前年の２００６年が、７．４万戸に比較するとかなり少ない量です。
中期的にみると、首都圏のマンション市場は１９９４年以降、長い間、年間７万～８万戸くらいの水準で推移してきましたので、２００８年はかなり「異常値」であるといえます。

そして、今年＝２００９年ですが、９月末現在で２４，１００戸、１０月の月間供給戸数はまだ未集計ですが、４，０００戸くらいになる見込みです。例年１１月や１２月は新規発売がやや少なくなることもあり、今年の年間供給量は、３万戸台半ばに落ち着きそうです。これは、１９９２年の２．６万戸以来の低水準となるのですが、この９１年、９２年はその前の８８年から９０年にかけて起こったいわゆる「バブル」経済とその破綻を経た後の時期で、やはり多くの在庫（売れずにのこったもの）が増え、今回と同じようにいくつかのデベロッパーの倒産などがあり、一時的に供給は減少した年です。

価格の状況はどうなんでしょうか。
首都圏の平均値で見ると、平均坪単価（価格÷専有面積[坪]）は、２００７年に２１０．４万円、２００８年が２１４万円と若干あがり、２００９年に入って２０７万円へ下落したという統計になっています。ただし、分譲マンション業界では、首都圏の場合、時計回りの渦巻き状に価格が伝染していくといわれてまして、たとえば「都心→城南→城西→城北→城東→神奈川→都下→埼玉→千葉」という流れです。（もちろんこんなにきれいに行くわけではないですが）
その見かたで見ると、都区部の価格動向が今後の価格状況を見るのに指標となるわけですが、東京の都区部は２００７年をピークに２００８年、２００９年と下落しており、すでに下落傾向に入っているのがわかります。

＜進む在庫の調整。実は２００９年は２００８年よりマンションが多く売れている？＞
おおまかにいうと、不動産とくに分譲マンションを巡る市場は、
平常時→土地価格の上昇→マンション価格の上昇→在庫の膨張→新規供給の減少→在庫の減少→正常化という歴史の繰り返しであったわけです。
では、その「在庫の減少」は、今どんな状況なのでしょうか？
不動産経済研究所が発表する在庫は、２００８年１２月末現在で、１２，４２４戸でしたが、９月末時点では６，８４０戸に減少しています。
先ほどの新規発売戸数とあわせて、状況を整理すると、
２００８年は、新規発売は、約４．４万戸　年末在庫は約１．２４万戸。これは、２００７年に比較すると、新規供給は－１．７万戸で、在庫は＋０．１７万戸なので、実際に売れた戸数は前年比－１．８７万戸という状況でしたが、２００９年（弊社見込み）は、新規発売は、－０．９万戸、在庫は約－０．６万戸の見込みなので、実際に売れた戸数は前年比０。３万戸という計算になり、新規の供給が４．４万戸→３．５万戸に減少という状況からみると実際の減少は少ないことが分かると思います。

さらに、
私たちの実感としては、「昨年よりも今年のほうがマンションは売れている」と思います。
まず、公表される「在庫」は、キャンセルの存在などから、実際に本当に売れていない戸数よりも多いと思われます。つまり、いわゆる在庫の消化は、もっと進んでいるという実感があります。

＜マンションＤＢの「完売による掲載終了率」の上昇がそれを裏付ける「隠れたマンションブーム」＞
また、これは業界にもあまり発表していないのですが、私どもが営業を担当する「マンションＤＢ」の「完売による掲載終了」率が大きく上昇してきたことがそれを裏付けています。
２００８年のそれは、だいたい月に首都圏では５％くらいの物件が、無事完売して、掲載を終了していましたが、２００８年の年末からその率が上昇しはじめ、２００９年はほぼ８～９％ぐらいの比率で完売し、掲載を終了しており、７月には１１％に達しました。
関西も、首都圏ほどではありませんが、２００９年のほうが高い掲載終了率となっています。
この状況を見ても、最近の売れ行きが、数値以上にいいことを示しています。

＜本来の「需要量」をどう見ているのか？＞
デベロッパー業界では、そもそも「新築分譲マンション」の適正規模はどのくらいなのかということについていろいろな意見がありました。
すくなくとも、これから少子高齢化社会を迎え、人口が減る日本の社会で、９０年代に継続した年間に７万～８万戸の分譲マンションが出続けるのはちょっと無理があるかもしれません。詳細を書きだすと長くなりますが、９０年代の８万戸市場は、８０年代末のバブル崩壊を受けて、さまざまな経済の変化が、分譲マンションという商品に有利に働きつづけた結果でもありました。たとえば、企業の会計基準に変更にともない都心に有休土地を持っていることが不利になったり、メーカーの生産拠点が海外へ移って郊外の住宅地にある工場が不要になったりして、「用地の供給」が豊富だったことなどもマンションの大量供給の一因でした。
しかし、今年の新規発売戸数が４万戸を切るとすると、以前この水準にあったのは、８０年代になりますが、このころの日本の３０代人口は６００万人台前半で推移していましたが、２０１０年代の３０代人口は７００万人台前半で推移しています。マンションの中心となる需要層は、３０代から４０代ですから、この年代の人口を見ると、８０年代よりはだいぶ多いことがわかります。
いろいろな見方はあるのですが、私たちとしては年間６万戸程度の基礎的な需要が首都圏にあると見ています。

＜これから分譲マンション市場は．．．＞
このように、現在の分譲マンション市場は、
「新規供給の減少、在庫も減少」→「結果、デベロッパーサイドから見れば、売るモノがなく」なり、「エンドユーザーから見れば選択肢が狭まる」というのが、現状だったと思います。
こうした状況の中で、今デベロッパー業界内部がどう動いているかをまとめます。

まず、今回のリーマンショックによる金融引き締めによって、ここ１０～２０年の間に成長してきたデベロッパーのいくつかが破たんし、供給する会社数そのものが減少しました。また、マンション事業に対する金融機関の融資の絞り込みが厳しくなっていることで、企業としては健全なデベロッパーも、以前ほど自由にマンション事業を展開しにくい状況が、企業の分譲事業活動を制限しているのが現状です。
しかし、ここにきて、マンションの原価であり、ともに高騰していた「マンション用地価格」と「建築費」がそれぞれ鎮静化してきたということで、顧客の購入力に合わせた商品企画（＝価格設定）が可能になり、だいぶ活発化の兆しが見えてきました。
確かに、雇用関係の厳しさは続き、収入の低迷などマンション購入にとっては、厳しい状況があることも事実ですが、需要があって、供給が少ないところに、商品が出てくるのは当然の経済原理ですから、これからの新規分譲マンションのラインナップが拡大してくるのはまちがいないと思います。

＜市場変革期には、メーカーは商品企画へ注力するのが世の常＞
市場や経済状況が、厳しい方向へ変化するとき、分譲マンションの商品企画は充実します。
今でも、９０年代前半のバブルから立ち直ろうとしていたころ、分譲マンションの商品企画は大きく飛躍しました。さまざまな共用施設や、免震構造の普及、ソフトサービスの充実などは、ほとんど９０年代の大規模マンション開発の中から生まれてきたものです。
今、「環境大国日本」といわれていますが、今後環境への配慮と、入居者のメリットの両立を実現したような分譲マンションが多く出てくると思います。また、所得が伸びない中で、コストパフォーマンスの視点もますます重要になると思いますし、それに対応する開発が出てくると思います。

いずれにせよ、「家」は一生にそう多く買う機会がある商品ではありませんし、市場が買い時だから買うというだけのものではないことは当然です。
しかし、広く分譲マンションを取り巻く環境を見ると、住宅を求める人が検討に値するものがこれから多く市場に出てくる流れにあることは確かです。
マンションＤＢも、そのような皆様のマンション選びの手助けをすべく頑張りますので、今後ともよろしくおねがいします。

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