マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.67

日本に分譲マンションが登場して、およそ50年。現在では主要な居住形態としてすっかり定着し、その数およそ500万戸弱。10世帯に１世帯（全国平均）がマンション暮らしをするまでになりました。ところが、いざ生活を始めてみると、多くの方が一戸建てにはないマンション生活の難しさを実感しています。同じ建物内に壁ひとつ隔てて、年齢も仕事も生活観も異なる人々が「共同生活」を送るわけですから、当然といえば当然です。
しかし、我慢しながら日常生活を送るのでは、一体、何のためにマンションを手に入れたのか分からなくなってしまいます。改めて、「マンション管理の重要性」を問いただす時期に来ているといえるでしょう。

今回「知って得する！！マンション業界コラム」に寄せて、マンションコミュニティやマンション管理をテーマに様々な事例をご紹介しながら、マンションの未来を皆様と一緒に考えていきたいと思います。

■マンションだからこそ考えたいコミュニティの大切さ

とかく、分譲マンションでは個を重んじるあまりコミュニティの重要性が軽視されがちと言われています。しかしながら、これからのマンション居住者は修繕や管理規約改正などの合意形成を円滑に進めるためにも、コミュニティは不可欠な重要なものとなります。さらに、マンション内だけでなく、周辺地域との連携も上手に形成できれば、災害などのいざという時の相互扶助に役立つばかりか、日々の生活にも潤いを与えてくれるはず。現在マンションに入居されている方は、日ごろの生活と照らし合わせながら理事会や居住者間で話し合ってみてはいかがでしょうか？また、今後新規にマンションを購入される方も、コミュニティの力と重要性を認識した上で、マンション選びをして頂きたいと思います。

■変わりつつあるマンション管理への意識

一方、マンション管理の現場を見ると一昔前は、下記のような無関心な声が多く聞こえてきていました。

「マンションの管理組合運営など興味ないし面倒臭い」
「いずれマンションを売却するから関係ない」
「管理会社へすべて任せれば安心」

マンション管理に対し、上記のような考え方が許される時代は終わりつつあります。
現在、国土交通省が主導となり「マンション管理組合状況の公開化」の動きが進んでいます。（（財）マンション管理センターが運営するマンションみらいネット参照）

今まではマンション管理組合運営の良し悪しについて外部から知ることは困難でしたが、
今後は「維持管理の悪いマンション管理組合」は周囲からの評価を落とすことになり、自宅（専有部分）を売却する際に不動産市場において価値を減じられるリスクが大きくなってきているのです。

■マンションは管理を買え！のホント

今既にマンションに住んでいる人にとって、マンション管理の重要性は言うまでもありませんが、今後マンションを購入される方にとっても、購入の際に建物の建築的スペックだけで判断してはのちのち、後悔してしまう可能性が大きくなっていると言われています。
「マンション管理はうまくいっているのか。」
「居住者のコミュニティは良好か。」
「修繕積立金は十分に貯蓄されているか。」

などという建物のハードの部分だけでなく、ソフト部分の重要性が注目されるようになってきているのです。こうしたソフトの部分は外からはなかなか見えづらいものですが、
間違いなくマンションの価値に相当するものです。例えば、マンション管理がうまくいっていないと、管理会社との関係がうまくいかなくなってしまったり、資金計画が未熟で建物修繕が出来なかったり、居住者同士のトラブルが絶えなかったり・・・、マンションによっては多数の問題が発生してしまいます。

出典：日経ＢＰ社「マンション管理新時代」より

■管理状況の把握をしっかりすることが一番

昨今のインターネットの普及を受け、マンション管理状況を蓄積して残していく手段として、独自のホームページを立ち上げるマンションが増えてきました。理事会や総会の議事録だけでなく、規約や細則、竣工図書や図面、修繕履歴などのマンション関連情報をホームページに掲載することで、資料を紛失しても安心でき、理事会などの引継ぎにも便利な情報共有サイトを立ち上げる管理組合さんが増えています。ある管理組合の理事長さんによれば、ホームページ上に情報公開することで、理事会のオープンな姿勢も全居住者に見せることが出来、また居住者は理事会などの内容がいつでも確認でき便利になることはもちろん、自らの声を理事会活動に反映させることも可能になったとおっしゃっていました。
こうした試みは新築のマンションはもちろん、首都圏の既存のマンションにおいて現在急速に拡大しています。

それでは、マンションのコミュニティ活動の具体的事例や、昨今急速に普及したインターネットやホームページを利用したマンションコミュニティ形成についてお話ししたいと思います。改めて「コミュニティがしっかりしたマンションは管理状況がよい！」というテーマでコラム特集ページ(1)をつくりましたのでご覧ください。

＞＞＞コラム特集ページはこちら
マンションコミュニティ新時代「コミュニティがしっかりしたマンションは管理状況がよい！」

■今回はマンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」を運営する株式会社ディグアウト代表取締役 服部　慶氏にコラムを執筆していただきました（編集部）。

＞＞＞マンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」

【執筆者プロフィール】
慶応義塾大学法学部卒業
慶応義塾大学院経営管理研究科（ＭＢＡ課程）卒業
アクセンチュア株式会社（旧：アンダーセンコンサルティング）、株式会社ＮＴＴドコモ 財務部
を経て、2007年株式会社ディグアウト設立。マンション内情報共有システム「コラボ」サービスを運営。世田谷区の大規模マンションの理事長を経験。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.66

2009年3月20日、阪神なんば線がついに開通した。梅田・三宮に加えて、難波・奈良までダイレクトにつながり、利便性が大きく向上する阪神「尼崎」エリア。尼崎というと繁華街や工場の街といったイメージが先行しがちだが、実際には落ち着いた住宅街もあり、住まい探しにおいて今、注目すべきエリアなのかもしれない。今回は、阪神「尼崎」駅から徒歩10分の場所に今春完成する〈BELISTA尼崎〉を訪れた。

■ますます便利になる阪神「尼崎」
生まれも育ちも西宮という私。阪神「尼崎」駅といえば、子どもの頃によく父親に連れられ、駅前の商店街で買い物をした記憶が鮮明に残る。とにかく「物が安くて賑わっている庶民的な街」という印象が強い。おそらく多くの人が、私と似たような印象、あるいは繁華街のイメージを持っているのではないだろうか。

そんな阪神「尼崎」駅に今回スポットを当てたのも、阪神なんば線開通がきっかけに。特急を利用すれば、梅田までわずか一駅、たったの7分ほど。朝の出勤はもちろん、私のような職種の人間なら、なおさら気になる終電の時間にも余裕がある。梅田からの最終列車の発車時刻は24時35分。少しでも長く遊ぶ、いや残業できるのが魅力的だ。

さらに、三宮まで約22分、新線開通によって難波まで快速急行を利用して約15分と、三つの都心へ乗り換えなしに行ける。阪神なんば線の各駅から、JRや地下鉄などへの乗り換えもスムーズ。特に、地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線を利用する場合、梅田経由で大混雑の御堂筋線から乗り換えるよりも、格段に便利で快適になった。

阪神「尼崎」駅前からは大阪空港や関西国際空港行きのリムジンバスも発着。車でも名神高速や阪神高速神戸線・湾岸線が利用しやすい。大阪や神戸に出やすく、名神高速で京都・滋賀へ、阪神高速湾岸線経由で和歌山へ、そして阪神なんば線で奈良へ、近畿各地へのお出かけも、海外旅行だってラクラク。ひょっとすると、大阪市内で暮らすよりも便利になったのではないだろうか。

阪神「尼崎」駅前

■住みにくいと誤解しやすい街
取材当日。数年ぶりに「尼崎」駅の改札を抜けて少し驚いたのが、駅前の広場にチューリップ畑が整備されていたこと。チューリップはまだ咲いていなかったが、駅前の雰囲気は昔の印象とは程遠い。若々しい緑が、駅前の喧噪を和らげてくれるのだろう。

活気のある駅前から北へ歩き、〈BELISTA尼崎〉を目指して国道2号線を渡った。すると、もう繁華街の賑わいはなく、生活感のある街並みが続く。駅から現地までの道のりは、歩道が整備されている大通り沿い。地形もフラットだから、お年寄りやベビーカー連れでも歩きやすい。

現地近くまで来ると、尼崎市や兵庫県の公共施設が点在し、落ち着いた雰囲気が漂う。一歩路地に入れば昔からの住宅地が広がり、想像以上に静か。大通りが近い割に車の音もさほど気にならない。実は、徒歩10分程度なら、雑居ビルが立ち並ぶ喧噪に包まれた環境だとばかり思っていたのだが…。数字や地図だけでは、住環境の良し悪しは分からないということを改めて教えてくれた、よきお手本のような環境だ。

左：東難波四丁目子ども広場　右：庄下川沿いの遊歩道（提供：藤和不動産）

■子どももお年寄りも暮らしやすい
〈BELISTA尼崎〉に到着してから、棟内モデルルームに入る前に周辺の住環境をチェックしてみた。というのも、「閑静な住宅街」というふれ込みは納得できたものの、生活施設の充実ぶりが気になったからだ。道すがら、夜の11時まで営業しているスーパーは発見していた。〈BELISTA尼崎〉からは徒歩3分ほどの場所だ。現地のすぐ南隣にはコンビニもある。

建物の周りを歩いてみると、すぐ北隣に小児科を見つけた。現地から徒歩1分の場所には「子ども広場」と名付けられた公園も。公園のそばには庄下川が流れ、川沿いには遊歩道が整備され、春には桜が咲き誇るそう。小さな子どもがいると、花見客で混雑する桜の名所にはなかなか足が向かない。その分、自宅近くで子どもといっしょに桜並木の下をゆったりと散歩しながら、満開の春を愉しめる方が実にありがたい。

3月にオープンしたばかりの棟内モデルルームに入り、パンフレットを見ながら住環境や物件の説明を受ける。まず、感心したのが公園の多さ。保育所・幼稚園・小学校がそれぞれ徒歩6分というのも見逃せない。子育て真っただ中の私にとって、うらやましいばかりの立地である。

周辺には銀行や医療施設が充実し、市役所などの公共施設も揃う。生活機能には非の打ち所がなく、坂道もなく、子育て世代はもちろん、お年寄りも暮らしやすい環境といえる。

左：建物外観　右：棟内モデルルーム（提供：藤和不動産　2009年3月撮影）

■“名より実”を選ぶ？
住まいの利便性を重視して、都心部の分譲マンション購入を検討している人は、ここもぜひ選択肢の一つに加えてみてはどうだろうか。

その理由は、二つある。一つは販売価格。3LDK（67.07㎡）2,390万円～、最多価格帯2,600～2,700万円台という価格設定は、梅田・難波までのアクセス、周辺環境とのバランスを考慮すれば、魅力的ではないだろうか。駐車場が4,000円～なのも尼崎という立地ならでは。

もう一つは、ランドプラン。「敷地は、四方を道路に囲まれた独立街区」「40％もの公開空地」「周辺に一戸建てが多い」という条件が重なり合い、開放感たっぷりの住まいに仕上げられている。周りに眺望を遮るような高い建物が少なく、中層階でものびやかな毎日が過ごせそうだ。

取材時に見学できたのは1階住戸のみだが、道路と空地を挟んでいるため、低層階でも建物が隣接することがなく圧迫感がない。高天井やワイドスパン設計によって、リビングダイニングは畳数以上に広々として明るい。こうした住まいの開放感は、棟内モデルルームを見学して実感してみてほしい。

最寄り駅が阪神「尼崎」駅となると、同じ阪神間の西宮や芦屋と比べ立地格が劣るのは事実。しかし、前述の通り、交通アクセスは尼崎の方が便利だろう。また、大阪市内よりも立地格が低いと思われがちだが、場所によっては大阪市内の物件よりも住環境や交通の利便性が優れているのではないだろうか。

繁華街・工場の街といった先入観だけで、住まい探しの選択肢から外すには、あまりにも惜しい。こうしたイメージを補うべく「充実する交通アクセスと生活施設の便利さ」「落ち着いた住宅街の暮らしやすさ」「開放感あふれる住まいの快適さ」「価格の検討しやすさ」のバランスがうまくとれ、総合力で評価できる物件といえるからだ。

利便性が強みの大阪市内と良好な住環境が整う西宮・芦屋に挟まれた、まさに盲点であり、「都心部の利便性を重視しつつ、子育て環境も気になる」といった人には、特に狙い目だと感じる。

住まい探しにおいて100％満足のいくものはない。そのなかで、「大阪市内に暮らすステータス」、つまり名をとるか、「交通アクセス・住環境・価格のバランスのよさ」という実をとるのか。ぜひ、今後の住まい探しの参考にしてみてはいかがだろう。

※本文中に掲載されている販売価格等は平成21年3月13日現在のものです。
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