マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.51

仙台って、おいしくって、住みやすい？

残暑厳しい中、皆様いかがお過ごしでしょうか？
仙台在中のライター、コピーライターか？ネコと申します。
私の住んでいる仙台は、七夕祭りの賑わいも過ぎ、少しずつ秋の気配が深まる頃となりました。
仙台はよく支店経済の街って言われます。実は私も転勤族。仙台に転勤で来て早７年になりました。
住めば都と申しますが、さすがは杜の都と呼ばれるだけのことはあります。
もうすっかり仙台の街の魅力にドップリはまっている私です。

仙台の街の良さって言ったら、何しろ食べ物が美味！
ご飯がおいしい、水がおいしい、お酒もおいしい、魚も肉も野菜もおいしい。
海の幸あり山の幸あり、まさにみやぎ食材王国！、食いしん坊天国な街ですぞ。
そのおかげで、７年で25キロも増えちゃいました。
本当は緑が多くて、気候も穏やかな住みよい街っていうべきなんでしょうけど………。
（本当に食べ物がおいしいのでついつい書いちゃいました。）

そう言えば、この秋からJRのデスティネーションキャンペーンの開催地が仙台・宮城とのことで、仙台の街は今かなり盛り上がってます。
一度は訪れていただきたいおススメの街なので、県外の皆様もお待ちしていますよ！ぜひこの機会に！
美味し国、伊達な旅　仙台・宮城デスティネーションキャンペーンはこちら↓
http://www.sendaimiyagidc.jp/

仙台の不動産・マンション事情は？

話がちょっとマンションの話題から逸れたので本題に入ります。
食べてよし、観光よしの仙台ですが、今不動産業界が熱いんです。

特に仙台駅前の再開発ラッシュはすごいです。
まず、2008年の公示地価の上昇率が全国でトップ！
ナンバー1ですよ！！　地価ではさすがに東京には負けますが、発展性という面では負けません！！！
８月には待望のPARCOがいよいよオープン。それに併せて駅前のデパートも商店街も活気ついてるし、新築ビルの開発も続々って行われている感じです。
なんだか、北京か上海のような感じでビルが建ってます！！！

そんな仙台の開発の中でも最注目株は森トラストさんの手がける東北学院跡地プロジェクト。
その名も「仙台トラストシティ」。
これは仙台駅西口から10分ほどの場所にあった東北学院中学校・高校の跡地にホテルやマンション、商業施設などを建設するという大プロジェクトなんです。

おそらく東北1の高さになるであろう高層タワーの建設や、某有名外資系ホテルがテナントとして入るのでは？など話題には事欠きません。

そんな開発の流れがあってか、マンションも都心化が進んでいます。
東北学院跡地プロジェクトのある仙台駅西口の都心エリアには住友不動産さん、三菱地所さん、アパさんなどが手がけるタワーマンションが続々と建設中。
おそらく、この一体の整備が一段楽する2010年頃にはこれまでの仙台とまったく違う風景になっていることでしょう。今から楽しみです。

変わってきた街と住宅事情。

ところで、マンション市場でいうと仙台駅から３キロ圏や市営地下鉄沿線に多く物件が集中しています。
そのなかでも、都心でお屋敷町というイメージがあった「上杉エリア」が長く住みたい町でずっとトップだろうと思われていました。

しかし、ここ数年で都市計画の整備でマンションニーズも変わってきたようです。
ここに資料として、毎年一般の方1000人を対象にしたマンションに関する意識調査があるのですが、
「住みたい町イメージ調査」では今までトップだろうと思われていた「上杉エリア」を追い越し、「仙台東口エリア」が3年連続トップという結果になっています。

仙台東口というと今まであまり住宅街としての整備がされておらず、マイナーなイメージだったのですが、
ここ数年で大きく様変わりしたエリアなんです。
楽天イーグルスが本拠地を置くクリネックススタジアム宮城が近くにあるのもその要因のひとつなのかも。
ただ今のところ分譲マンションが多く供給されていないエリアなので、これからどんな物件が供給されるのか楽しみなエリアです。

一方、長らく住みたい町のトップだろうと思われていた「上杉エリア」は、高級感のある町のトップとして町のブランドを深めているようです。

すごいのは都心部だけじゃない！郊外でも続々と開発が！

続いては郊外の状況も見てみましょう。
仙台市内に走る鉄道は、JR東北本線、JR仙山線、JR仙石線のJR路線と、仙台市営地下鉄南北線の
4路線が走っています。
中でも市営地下鉄は市民の足として人気があり、南北に走る南北線沿線に都市が形成され、マンションも南北線沿線上に多く建設されてきました。

その地下鉄ですが、南北線以外に東西を結ぶ東西線が正式に着工し、平成27年の開通を心待ちにしています。これからは開発の流れも東西へより波及していくことでしょう。
荒井地区の開発や小鶴新田の開発も東エリアの風景を一変させました。
そんな中、仙台東部、仙台港背後地エリアに三井アウトレットパーク仙台港が誕生。
仙台でふたつめの大型アウトレットパークとして注目を浴びています。

それに負けじと南北線の沿線も盛り上がってきています。

南北線は仙台と南北の二つの副都心を結ぶ路線ですが、泉には仙台で３つ目となる大型アウトレットモール、仙台泉プレミアムアウトレットのオープンも予定されていますし、長町エリアも「あすと長町」という大型再開発が昨年ようやく街開きをしたばかり。

また2010年にはトヨタ自動車系の自動車製造会社であるセントラル自動車さんや世界的な半導体製造機器メーカーである東京エレクトロンさんなど大企業の工場が宮城への移転を決定しており、今後は高い経済効果とそれに伴う人口増加が期待されています。

都心部、泉中央エリア、長町エリア、そして東西線沿線と、仙台圏のマンション事情は「それぞれのエリアがお互いに切磋琢磨してよりよい街づくりが行われてる。」そんな印象を受ける2008年の仙台マンション事情でした。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.50

今回は都心のほぼ中心に誕生する都市型コンパクトマンション「クレヴィア本郷」をご紹介します。

都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩1分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩3分。交通アクセスは大手町へ7分、新宿へ8分、銀座へ11分等ということですから、都心の主要エリアへの移動はとてもスムーズです。

アドレスは、文京区本郷。江戸の古地図を見るまでもなく、武家屋敷が連なっていた土地柄は由緒正しく、明治時代には名だたる文人たちが愛してやまなかった周辺の街並みです。東京大学や小石川後楽園などが身近である一方、東京ドームシティや文京シビックセンターなども徒歩圏にあり、都市のON&OFFが快適に過ごせます。

ここでクレヴィア本郷に関連する話題として、マンションのエコ（ECO）な取り組みについてお話しましょう。

マンション業界ではおよそ5年前から「屋上緑化」という言葉がよく聞かれるようになりました。これはアスファルトやコンクリートで覆われた都市でヒートアイランド現象を緩和するために、一定の条件を満たした新築される建物について緑化が義務付けられたことによります。緑化が進めば、クールダウン効果で電力消費が抑えられるというわけです。ところが、新築される建物よりも既存の建物があまりにも多いことから、思いのほか効果が上がっていないようです。

7月に行われた洞爺湖サミットでも地球温暖化対策として「太陽光社会」を目指すというビジョンが発表されました。CO2を大量に排出する火力発電に替えて、太陽光発電を推進するというものです。民間レベルで代替エネルギーを導入するにはあまりにもコストがかかるので、補助金を出して国などが支援して行こうということです。

このような屋上緑化への取り組みや太陽光発電の実用化には、設置やメンテナンスに相当なコストがかかり、現実的には高いハードルがいくつもあります。

企業はいま、社会貢献のためにこぞって新たな「エコ」な取り組みをしています。そんな中で伊藤忠都市開発株式会社がCSR（企業の社会的責任）の一環として＜チーム・マイナス6%＞に参加し、さらに再生可能な自然エネルギーによる＜グリーン電力＞を採り入れたマンションを発表しています。

その名は新ブランド「CREVIA（クレヴィア）」シリーズ。そして、第1弾がクレヴィア本郷です。

グリーン電力とは、風力、水力、バイオマス（生物資源）などの自然エネルギーから発電された電力を企業が利用できるようにしたものです。伊藤忠都市開発では、年間100万キロワット時の「グリーン電力証書」を買い取り、これにより年間約370トンのCO2削減効果が見込めるとしています。クレヴィア本郷にもこのグリーン電力の一部が割り当てられ、マンション購入者は「住むだけでCO2削減に貢献できる」そうです。

さて、クレヴァイア本郷のモデルルームはまるでインテリアショップのようなお洒落な空間です。

居住空間にはザ・コンランショップも出店する「OZONEインテリアスタジオ」とコラボして生まれた上質なライフスタイルを提案しています。間取りはUrban UNIT（1K・1DK）・1LDK・2LDKのコンパクトタイプで、広さは約30m2から約60m2まで設定されています。

モデルルームは、Urban UNIT（1DK）と2LDKの2タイプ。Urban UNIT（1DK）は、ナチュラル系のやや明るい茶色のフローリング床と建具でコーディネイトされ、こげ茶のダークな造作家具が意外にも男性的な大人のテイストを演出しています。2LDKタイプは、床にかなり明るめのアイボリーに近いフローリングが施され、とても清潔感のある女性的なイメージです。どちらも都心立地にふさわしい高級感を醸し出して好感が持てました。

クレヴィア本郷のマンションギャラリーは、コンパクトでありながらも都心の高額物件らしく、重厚で落ち着いた雰囲気が漂っています。共用部を想わせる洗練された空間の中央には、間接照明でライトアップされた建物外観模型が浮かび上がります。

販売スタッフの方のお話によると、来訪されるお客様はシングル、DINKSの方がやはり多いとのこと。駅から徒歩1分の利便性ですし、何よりも都市での安全性が魅力なのかもしれません。このクレヴィア本郷は好調な販売状況ですが、まだ分譲中のプランもあるということです（2008年7月22日現在）。ご興味のある方は一度マンションギャラリーを訪ねてみてはいかがでしょうか。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.49

今回は九州からマンション事情についてお話しします。

＜はじめに＞

九州といっても広く、各県庁所在都市およびその他主要都市で、それぞれに分譲マンションの供給が行われています。そして、マンション事情は、一部共通性はあるものの、基本的にはそれぞれに異なるため、ひとまとめに言うことはなかなかできません。
そこで、ここでは九州最大の都市である福岡市に絞って、最近のマンション事情を簡単にまとめてみようと思います。
テーマは2つ。最近の供給および販売の低迷、それから東区への供給シフトです。
■福岡市※2007年3月、住民基本台帳。
○人口：1,363,841人
○世帯数：634,597世帯

＜福岡市のマンション需給、価格の動向＞

■2007年に供給・販売ともに激減、2008年も当面低調
福岡市の市場規模はざっと4000戸余りというのが一般的な認識であり、少ない年でも4000戸を多少割る程度と思われていました。
しかしながら、2007年は、年間新規供給戸数が2733戸、年間総販売戸数も2890戸というように、4000戸どころか3000戸を割ってしまいました。これは過去10年をふりかえってもなかったことで、おどろくべき少なさでありました。その傾向は2008年に入っても当面（5月末まで）続いています。
■供給減少の主要因は新建築基準法
新規供給の大幅減の背景には、新建築基準法の施行による建築確認の遅れがありました。当初の予定通りに発売できない物件が多々あったため、結果として、新規供給が減少したというわけです。もちろん、このほかにもエリアによっては用地取得難により新規開発ができなかったということもあります。しかし、根本要因は建築確認の遅れにあったといえるでしょう。

■販売低迷の理由は供給減のせいか価格上昇か
新規供給の減少の理由は比較的はっきりしていますが、総販売戸数の減少の理由は何なのか。新規供給の大幅減少に伴い、魅力的な物件が減ってきたというのが一因かもしれません。ただ、価格が2007年に明らかに上昇していることから、価格上昇こそが販売低迷の理由と考える向きが多いようです。
■価格の上昇はすぐには止まらない
福岡市のマンションの平均価格は2003・2004年が2800万円台、2005・2006年が2900万円台でしたが、2007年は3200万円台へと大きく上昇。そして、2008年は、まだ5月までの数字ではあるものの、さらに大きく上昇しています。この背景には建築資材の値上がりに伴う建築費の上昇があるため、なかなか下げるに下げられないというのが現実のようです。一方では、土地自体は下がってきているとも言われ、どこかで上昇は止まることになるでしょう。いつになるのかは、なかなかむずかしいところです。

＜東区への供給シフト＞

■全体的な低迷の中、東区が市場を下支え
さて、福岡市において新規供給が減少する中、ひとりがんばっているのが東区です。東区では2004年から新規供給戸数のシェアが、それ以前と比べてあきらかに高くなっており、2007年にはなんと41.9％ものシェアとなりました。新規供給が3000戸を割ってしまった2007年でしたが、東区だけはとくに落ち込むこともなく、新規供給を行ったのでした。

■新しい開発が、東区の旺盛な新規供給を支える
東区における旺盛な新規供給の背景には、3つの大規模開発があります。旧国鉄の操車場跡地の再開発である「香椎副都心」、ゴルフ場跡地の再開発である「香椎浜（ベイパークシティ）」、そして埋め立て地の開発「アイランドシティ」です。2003年から、まず香椎副都心でマンション供給が始まり、その後も続いています。
○香椎副都心におけるマンション供給
2003年にまず1棟目の新規供給が行われ、その後もほぼ毎年新規供給が続いて、2007年5月末で計774戸が供給済。6月以降は、駅前ツインタワーをはじめ、確定しているだけでで3物件・768戸が順次供給されていく予定です。
○香椎浜（ベイパークシティ）におけるマンション供給
2004年から供給が行われ、2008年5月末現在で338戸が供給済。このあとは、500戸規模の超高層マンションが計画されています（時期は未定）。
○アイランドシティにおけるマンション供給
2005年に「照葉のまち」で中高層マンションの供給がはじまり、2007年6月にはトリプルタワーマンションも発売されました。2008年5月末現在881戸が供給済。今後、500戸余りの新街区での供給が予定されており、その後もさらに新しい街区での供給が想定されています。
■もうしばらくは、東区頼みか
以上のように、東区においては大規模開発地にまだまだ供給予定があり、もうしばらくは福岡市の市場を牽引していくことになりそうです。いつの時代でも、大きな新しい開発が分譲マンション市場を牽引していきますね。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.48

■2008年は新線開通の当たり年

2008年は首都圏において「日暮里・舎人ライナー」「横浜市営地下鉄グリーンライン」そして6月14日に開通した「副都心線」と鉄道新線開通が目白押し。マンション業界コラムでもこれらの新線を取り上げましたが、今度は関西圏における鉄道事情についてお話したいと思います。関西圏では2008年に「おおさか東線」（部分開通済み）「京阪中之島線」が開通予定となっており、2009年にも「阪神なんば線」が開通予定と、鉄道事業が活発化してきております。そこで今上げた3つの路線についてご紹介していきたいと思います。

■おおさか東線

おおさか東線は「新大阪」駅から八尾市の「久宝寺」駅間を結ぶ総延長20.3キロの路線で、2008年3月15日に「放出」駅から「久宝寺」駅までの9.2キロが部分開業しました。残りの「新大阪」駅から「放出」駅間に関しては、2012年度の開通を目指して計画が進められており、ＪＲ東海道線の「新大阪」駅を起点に、地下鉄御堂筋線、阪急千里線・京都線、京阪本線、ＪＲ学研都市線、地下鉄中央線、近鉄奈良線・大阪線と相互に連結しながらＪＲ関西線の「久宝寺」駅にいたる広域鉄道ネットワークの形成に寄与する路線となるとともに、都心部に位置する各ターミナル駅への旅客集通を緩和する路線として期待されています。また、大阪東地区では南北軸における鉄道網は未整備であったため、南北間における利便性の向上についても期待されています。

■京阪中之島線

京阪中之島線は京阪本線の大阪市都心部延伸と、天満橋以西の輸送力強化を図って建設されている路線で、「天満橋」駅から「中之島」駅までの総延長2.9キロの路線です。これまでは非常に不便であった大阪市北区の堂島川と土佐堀川に挟まれた「中之島地区」への東西方向の交通を担う路線として建設されています。開業予定日は2008年10月19日で、大阪市北東部、及び京阪エリア・京都を結び、堂島地区へ通勤している方にとって待ちに待った路線であるといえます。また、周辺住民による訪問回数と5年後の見通しを聞いたアンケートでは、年間訪問回数は実に42％増えるという驚くべき数字もでており、開通後の効果が期待されています。

■阪神なんば線（阪神西大阪線）

最後に阪神なんば線ですが、これは兵庫県尼崎市の「尼崎」駅から大阪市此花区の「西九条」駅までを結ぶ総延長6.3キロの路線で、2009年春開業を目指して計画されている路線となります。完成後は阪神「三宮」駅と近鉄「奈良」駅間を阪神電車と近鉄電車が相互直通運転によって結ぶ予定で、阪神・阪奈間の広域的な移動による利便性の向上が期待されています。また、先ほどご紹介した京阪中之島線同様、周辺住民による訪問回数と5年後の見通しを聞いたアンケートでは、阪神難波線開通により、難波・心斎橋地区を訪れる回数が平均で30％増えるという結果となっており、新線開通により新たな人の流れを生み出すことが期待されています。

■新線開通による新たな選択肢！？

今回は関西圏の3つの新線情報のお話をさせていただきましたが、みなさんは新線が開通することをどうお感じになりますか？阪神なんば線が開通することにより、難波・心斎橋地区へ訪れる回数が平均30％増えるというアンケート結果がありました。同様にマンションを選ぶ際にもいろいろと可能性が出てくるのではないでしょうか。「ここなら通勤が便利になる」「これまでは遠かったあの街まで電車1本でいける」「検討していた場所と利便性は変わらないのに価格が安い」というような、新たな選択肢が発見できるかもしれません。そんな新たな選択肢を発見するためにも関西圏の新線エリアをマンション選びの候補地に加えてみてはいかがでしょうか。

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