マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.44

マンション業界コラムでは6月14日に開通した池袋～渋谷を結ぶ「副都心線」を取り上げましたが、時を同じくして、東武東上線内でゆったりと座って通勤ができる「TJライナー」の営業が新しく始まりました（運行は夕方から夜間の下りのみ）。今回はその「TJライナー」と沿線の街について紹介します。

TJライナーとは、副都心線の開業に伴う東武東上線のダイヤ改正により新設された列車種別で、池袋～森林公園を約50分（平日４本、土日2本）、池袋～小川町を約60分（平日2本、休日2本）で結ぶ「座席定員制列車」で、東武東上線の有料列車の導入は特急「フライング東上」号以来約50年ぶりとなります。

このTJライナーには、座席の面で大きな特徴があります。

TJライナーとして使用する場合はクロスシート。一般列車として使用する場合はロングシートとなります。
TJライナー時のクロスシートでは前座席との距離が広く、ゆったり座ることが出来ます。

■座って快適にラクラク帰宅

名称の候補は「TJライナー」の他に「おかえりライナー」「アシストライナー」が挙がっていました。何故かというと東武東上線では初めて、通勤客の終業時間に合わせて「座席定員制」のある列車を設け、川越、坂戸方面への利用客が快適に帰宅できるように図られたからです。

今まで池袋からの座席の確保が保障されていなかった利用客、特に遠方の人にとってはとても有難い交通手段ができたことになります。

着席整理券は当日の始発から購入することができ、その日の状況に合わせて座席の確保が可能になってきます。「今日は始発の順番を待たずに座って帰りたい」という人には、大変オススメです。

さらに料金も300円と割安の金額に設定されています。またTJライナー最終の時間も池袋22時50分発と、遅くまで設定されていて、多くの利用客が期待できるでしょう。

■沿線の街、＜川越＞

「TJライナー」の導入と副都心線の相互乗り入れなどにより、東武東上線沿線は今までになく活性化され、だいぶ便利になったのではないでしょうか。今回は沿線の街「川越」を取り上げてみようと思います。

池袋から約30分。
江戸の風情が今なお残る歴史ある街、“小江戸”川越には今でも昔の面影を感じる事が出来ます。

川越駅を降りるとすぐ、駅周辺の散策マップがあり、蔵造りの街並み、時の鐘、喜多院、菓子屋横町などの歴史ある寺院や名所を巡る事が出来ます。

都内近郊で歴史ある名所と言えば、浅草が一番有名な観光地として知られていますが、“小江戸”川越も大いに歴史ある街として今もなおその街並みを残しています。

最近の新しい話題で言うと、来年スタートのNHK連続テレビドラマ小説「つばさ」は“小江戸・川越”の老舗和菓子屋「甘玉堂」を中心に物語が展開されます。

また、川越は複数の路線が行き交うターミナル都市でありショッピング街としても大変盛り上がっています。川越駅や、本川越駅前はデパートや商店で賑わい、暮らしやすい街と言えるでしょう。

マンション購入という観点で見ると、人口は年々増え続け現在は約33万5千人。公示地価も昨年から今年にかけて上昇、川越市の中心部では地価上昇率10％以上を記録する地点もあり、住宅地は平均3.5％の上昇となっています。

通勤の面で言えば、川越、川越市、本川越駅は全て始発電車を利用することができ、都心まで座ってラクラク通勤が可能です。

また特筆すべきは終電の時間です。都心に通勤するには終電時間が気になりますが、池袋発、川越、川越市方面の最終列車は0時44分、新宿からでも0時32分と、かなり遅くまで電車が利用できます。同じく埼玉県内のターミナル駅、大宮駅や浦和駅でも、新宿に0時半までの滞在は困難で、いかに川越の利便性が高いかがわかります。

池袋から約30分と言えば、渋谷から横浜へ行くのとほぼ近い時間です。観光目的で一度、あるいはマンション選びの目的としてもまた一度　“小江戸・川越”を訪れてみてはいかがでしょうか。

■東武東上線沿線の今後について

2012年には東武東上線内から東急東横線・横浜方面まで、副都心線を経由して乗り換えなしでダイレクトにアクセスできるようになります（予定）。

具体的に言えば、「森林公園発 →元町・中華街行」、「元町・中華街発 →森林公園行」が誕生するかもしれません。

現時点で東武東上線は、東京メトロ有楽町線で臨海副都心へ直通で運行していますから、今後、東武東上線沿線の住民は新宿・渋谷の副都心はもとより、神奈川地区へのアクセス手段を併せて得る事になるでしょう。

このように話題が豊富な、東武東上線沿線をマンション選びの候補に挙げてみてはいかがでしょうか。

埼玉県川越市の物件を探す
東武東上線沿線の物件を探す

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.43

数年前、2007年問題という言葉が話題になりました。これは、「2007年に団塊世代が一斉に定年を迎え、労働構造の変化が企業体力の低下を引き起こすのではないか」といった問題でした。しかし、実際、2007年が過ぎてみると、あまりこの言葉は取り上げられていないと思いませんか？

その大きな要因は、「団塊世代の多くが、定年後も様々な形で働きつづけているため」だと言われています。このような人々や社会現象を、東北大学特員教授の村田裕之氏は「リタイア・モラトリアム」と呼び、研究をされています。

本来モラトリアムとは、「支払猶予」「一時停止」などの意味ですが、心理的・社会的な猶予期間といった概念もあります。わかりやすく言えば、「すでに次のステップにあるべきなのに、まだ現状にとどまっている状態」でしょうか。

この「リタイア・モラトリアム」の方々には、今までよりもたくさんの時間があり、精神的には開放され、自己実現意欲が強い、といった特性があるようです。

さて、マンションのお話に移りますが、こうした「リタイア・モラトリアム」の方々にぴったりの住まい方として「リゾート・モラトリアム」というのはいかがでしょう？

リタイア後は南の島へ移住したい・・・などと思っていた方も多いでしょう。でも、現実的には、ぱっと移住するのは勇気がいるもの。仕事を続けていればなお、難しくなります。

まずは、首都圏内のリゾートっぽい場所のマンションで長期のお試し居住、気に入ったらもちろん永住・・・という選択肢もあるのでは？

リゾート性の高い立地の物件であれば、将来別荘として利用することもできるし、賃貸や転売する場合もニーズが見込まれるのではないでしょうか。

実際に、世代別にアンケートを行ったところ、団塊世代にあたる50代の人は、子育て世代で環境が大切と思われる30代と比較しても、「住まい選びの際、海の近くや緑の多い環境を重視する」度合いが強くなっています。（グラフ①）

価格面でも魅力があります。例えば湘南エリアを２３区と比較すると、平均して約1000万～2700万円もの差があります。（グラフ②）

昨今、都市と自然ゆたかな郊外の２箇所に家を持つ、いわゆる「マルチハビテーション」が話題となっています。価格メリットを活かせばこうした住まい方にもよりリアリティが出てきます。例えば都心に小さい家や仕事場を借りて、価格的に求めやすい湘南のマンションを買う、といった選択肢もあるかもしれません。

商品面でも、例えば湘南エリアのマンションには、海・山側に両面バルコニーのあるものや、ワイドバルコニー、プールのあるスカイデッキ、サーフボード置き場など、リゾート感覚の設備がそろっているものも多く、ライフシーンがゆたかにひろがりそうです。

一方で、本格リゾートマンションへの供給サイドの動きも注目されます。

最近、リゾートマンションの新しいブランドを発表した大手デベロッパーがみられるなど、リゾート需要を見込んだ動きが出てきています。

様々な魅力を持つ物件が、素敵なロケーションで登場してきそうです。

リタイア・モラトリアムの方に限らず、趣味やスポーツを存分に楽しみたいリタイア層の方も、まだまだ現役ファミリー層の方も、「リゾート・モラトリアム」なエリアでマンションを探してみることで、将来の「本格リゾートマンション選び」も含めて、ご自身の居住スタイルの長期展望をイメージできるかもしれません。

皆さんも、ご自身の世代にかかわらず、マンションDBでリゾート系立地のマンションや本格リゾートマンションの情報を、覗いてみてはいかがでしょう？

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.42

＜定期預金よりも住宅ローン控除？～知っ得豆知識＞

1.定期預金の金利水準

マンションの購入をお考えの方なら、購入に備えて蓄えの計画をされていることと思います。しかし、預金金利については、相変わらずの低金利が続いていますので、利息で預貯金を増やすことは難しい状況にあります（表1参照）。

マンション購入は大きな買い物ですから、少しでもお得に買いたいと思う気持ちは誰でも一緒です。そこで、今回は住宅ローン控除の制度について、ご紹介したいと思います。なお、ここでは、対象を居住用の新築マンションに限ってお話したいと思います。

2.住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、マンションを購入した場合に、条件を満たすと、年末時点での住宅ローン残高に対して一定の割合を、一定期間（10年または15年の選択）所得税の金額から控除（減税）されるという制度です。

控除（減税）される制度ですから、住宅ローン残高が制度の最大控除額以上にある場合でも、納税額以上は控除（減税）されませんので、この点は、期間選択の際に注意する必要があります（詳細は後述）。

3.どのくらいお得なの？

では、この制度を利用するとどの位お得なのでしょうか。制度自体の特集は、よく組まれていますが、このメリットについての「お得度」は、あまり知られていないと思います。そこで、今回は、当該制度を利用した場合の「お得度」についてご説明します。

（1）控除額について
平成20年入居の場合の住宅ローン控除については、特例として期間選択制がとられています。これは、所得税の住民税への税源移譲により所得税額が少なくなってしまうために、納税額が20万円に満たないと、これまでの制度の控除枠を全て使えないことから、額を少なくして、期間を延長したものです（図表1「特例措置」参照。財務省ＨＰより）。

（2）控除による効果
10年と15年の期間選択は、どちらを選択しても最大控除額は、160万円（平成20年入居の場合）となります。当然、期間が短い方が経済的な効果は、大きいのですが、ここでは、選択される方が多いと思われる15年を選択した場合の効果を考えてみましょう。

図の通り、控除額を最大限活用した場合、毎年12万円の控除があります。これを預金で考えてみると、12万円の利息を受け取るためには、なんと1875万円の預金が必要となります（預金金利は、最近の商品ではもっとも高いレベルの0.8％と仮定）

　12÷0.8（税金分）÷0.8％＝1875万円

つまり、頭金を定期預金で増やすよりも、住宅ローン控除を活用した方が経済的な効果が大きいということになります。せっかくの制度ですから、うまく活用したいものです。

4．条件について（表２ 「住宅ローン減税制度の概要」参照、財務省ＨＰより）
では、住宅ローン控除を受けるための条件は、どのようなものでしょうか。主な条件は以下のとおりです。

（１）住宅の面積が（登記簿上）50㎡以上。
（２）住宅ローンの返済期間が10年以上。
（３）住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居。
（４）控除を受ける年の所得が3000万円（給与所得の場合は3336.8万円）以下。
（５）平成20年12月31日までに取得、入居すること。
※なお、譲渡所得の特例を受けている場合は、控除が受けられない場合がありますのでご注意ください。

5.制度の適用
ご注意戴きたいのは、この制度が平成20年12月31日までに取得・入居した場合にのみ適用になるということです。住宅ローン控除は、住宅取得促進の観点から延長等の措置がとられてきましたが、年々控除額は減少する傾向にあります。

この制度を活用することをお考えなら、今年中に入居できる物件を検討する必要があります。

また、完成物件には、（1）実際の部屋を自分の目で確認できる、（2）値段交渉や家具等の特典を期待できるというメリットもあります。

そろそろマンションをと考え始めた方は、今年中に入居できるマンションを検討されるのが、ねらい目かもしれません。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.41

東京の副都心線開通により、山手線内側に6つの新駅が誕生します。それは「渋谷」を出て順に「明治神宮前」「北参道」「新宿三丁目」「東新宿」「西早稲田」「雑司が谷」の6駅で、次に「池袋」に至ります。

この駅名を聞いて、すぐに周辺イメージを連想できる人は都内の移動にかなり精通している人ではないでしょうか。実は副都心線はそのほとんどが＜明治通り＞の下を通っていて、ちょうど都営バスが同じルートを渋谷から池袋へ走っています。途中には、GAPが目印の原宿交差点、明治神宮、新宿伊勢丹、早稲田大学、学習院大学などがあり、それぞれ最寄り駅では「駅近」の施設が魅力になりそうです。

■副都心線で便利になるのは城北エリア、埼玉南西部あたりか。

単に「住む」視点で見ると、副都心線の周辺エリアは山手線内側であり、さらに利便性がアップするのですが、もともと土地代の高いところでもあります。マンションの購入検討という意味では、副都心線に乗り入れる接続路線に注目するのがよいかも知れません。

普通はマンション立地を「点」と「線」で考えるのですが、最近は相互乗り入れの路線が多く、「線」と「線」のつながりがとても重要になっています。副都心線も山手線とほぼ平行して南北に走りながら、北は東武線や西武線と接続し、南は将来的に東横線につながります。イメージ的には山手線と逆のカーブ（半円）を描くように郊外から都心へと向かってくる感じです。

今回開通する部分で見ると、埼玉県の和光市から東京都の渋谷までの20.2km（和光市～小竹向原間8.3kmは有楽町線の共用、小竹向原～池袋は有楽町線新線区間、新たな建設区間は池袋～渋谷間8.9km）を結ぶことになります。これにより練馬区、豊島区などの城北エリアと埼玉県の南西部あたりが便利になります。

■東京都で最後の地下鉄「新線」？相互乗り入れが多彩。

東京都においては地下鉄として計画されている最後の路線とされており、その役割は大いに期待されています。東京メトロ（東京地下鉄株式会社）は民営化されてから初めての新路線ですが、最後の新路線になるだろうとも言われています。

この副都心線は、和光市から東武東上線に、小竹向原から西武有楽町線経由で西武池袋線と相互乗り入れをします。4年後の2012年には渋谷で東急東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線とも相互乗り入れし、横浜の元町・中華街から埼玉の2方向（練馬高野台・清瀬・所沢方面と志木・川越市方面）までをカバーする広域ネットワークを形成する予定です。

西武池袋線や東武東上線は、現在東京メトロ有楽町線とも相互乗り入れをしており、各線からは飯田橋・永田町・有楽町・銀座・豊洲だけでなく、新宿や渋谷、将来的には横浜まで1本の電車でいけることになり、東京・首都圏をほぼ自由にアクセスできるといっても過言ではありません。

そうした魅力があるにも関わらず、池袋線・東上線の沿線はまだ比較的に手頃な価格でマンションが供給されていると思います。

■東京メトロで導入される新型車両と運転システム。

鉄道のハード面では、副都心線は南北線・三田線・目黒線と同様、ATO方式（Automatic Train Operation）で運転が行なわれます（和光市～小竹向原間はツーマン運転、小竹向原～渋谷間はワンマン運転）。

このATOとは自動列車運転装置のことで、列車の運転を自動化する運転保安システムです。魅力としては、運転士さんによるアクセルとブレーキ操作の差がほぼなく（乗車人数・気温や湿度などによってもちろん差はありますが）乗り心地に安定感があるところです。

副都心線では駅にホームドアが設置されていますが、これも自動運転のアシストをする役割を持っています。とはいえ運転士が乗車しており、実際にはドアも運転士さんが安全確認をして開け閉めを行なっています。ドアが開く際にはホームドアが先に開き、閉まる時は車両ドアの後に閉まるという時間差があります。これは、走行してしまう車両ドアの方が危険ということでホームドアと車両ドアに開閉の時間差をつけているわけです。このようにホームドアと車両ドアの2つのドアが連動しており、転落事故防止などへの対策が施されています。

ぜひ、副都心線に乗る際には乗り心地とドアの開閉をチェックしてみてください。

東京メトロが運行する副都心線の車両では10000系と7000系車両が使用されます。現在有楽町線でもすでに使用されている車両ですが、10000系は有楽町線と副都心線共用で使用することを想定して造られているため、有楽町線のラインカラーであるゴールドと副都心線のブラウン両方が描かれています。特徴としては、液晶カラーモニタによる案内と情報放送があることと、連結部をガラスにすることで安心感のある作りとなっています。また、7000系も副都心線開業に合わせて有楽町線だけでなく副都心線でも使用されることになったため、ゴールドだけでなくブラウンも描かれることとなりました。

新線開業の際には独特の活気と雰囲気があります。新駅の構内では真新しい地下通路や空間が輝いているでしょう。ショッピングやグルメのお店なども楽しみです。渋谷と池袋では地下のコンコースが一変して行きかう人が驚いています。また雑司が谷では情緒ある都電荒川線の風景と新線の対比が興味深いところです。

今回マンションDBでは、副都心線に相互乗り入れする物件をいくつか紹介しています。新線開通によって生まれる魅力をぜひご覧になってください。

【画像提供　東京地下鉄株式会社（東京メトロ）】

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.40

よく超高層タワーマンションの魅力は眺望だと言われます。
THE KOSUGI TOWERのスカイラウンジからは、晴れた日には富士山や丹沢、そして横浜の街までもが見渡せるのですが、この日に限ってはあいにくの天気でおあずけとなり、やっぱり住む方だけの特権なのかと思われました。

■地上160mのスカイラウンジからは、天空の視界が広がる。

5月13日（火）私たち取材スタッフは、季節を先取りした台風が関東沿岸を通過する中、東急東横線「武蔵小杉」駅で待ち合わせをしました。マンションDBの企画・運営に携わる私たちは広告代理店であり、このTHE KOSUGI TOWERのキャンペーン担当営業を務めたOくんと一緒に現地に行くことになったのです。駅前に「スタバ」がなかったのは少し意外でしたが、気をとりなおして行列ができるらーめん店などがある庶民的な風景に興味を移します。この辺は古くから街が形成されてきた歴史があり、周囲に地元文化が根付いているようです。

やがて緑地帯に包まれた再開発エリアが近づくと私たちの期待感が高まります。隣接する「リエトコート」などの賃貸棟をわき目に見ながら、その向こうにはレンガを意識した暖色系の色調が美しいTHE KOSUGI TOWERが姿を現します。聞けばこの一帯は不二サッシの工場跡地ということで、大規模再開発により街が「一変する」というよりも「誕生する」という言葉がぴったりなのかも知れません。

■次に感動したのは建築物としてのタワーの存在感とランドスケープ。

THE KOSUGI TOWERを地上から仰ぎ見ると美しく圧倒的な存在感を醸しだし、これが「タワーマンション完成品」だなと実感させられます。ただ実際には「完成間近」ということで、外構の周囲は工事用のフェンスなどで保護されていました。四季を五感で感じるという植栽計画はこれからの成長が楽しみな印象です。特に英国庭園の趣で造られるパーゴラのあるローズガーデンは将来的に見事な景観を予想させます。こういう楽しみがあると、これからここに住む方たちは「自分たちが共に過ごすコミュニティを一緒に育んで行こう」という気持ちが湧いてくるのではないでしょうか。

■共用施設の充実はタワーマンション購入層のステイタスシンボル。
最近の大規模マンションの流れは「まるでホテルのような・・・」と広告でたびたび謳われるように、ファサードデザインや共用部の充実が人気のポイントになりつつあり、総戸数689戸を誇るTHE KOSUGI TOWERも例外ではありません。一般的にタワーマンション購入層はステイタス感を重視するのです。

代表的な共用施設を紹介すると、最上階のスカイラウンジ、スカイスイート、2階に設けたビューラウンジ、ガーデンスイート、ライブラリー、シガールーム、そして1階部分にはグランドテラス、ガーデンラウンジ、ミセスラウンジ、キッズアクアリウム、パーティールーム・・・。総戸数689戸ともなると共用部も「スゴイ」の一言です。

総合デザイン監修には建築家の光井 純氏を迎えており、建物は英国のハンプトンコートにオマージュを捧げ、内部は「マナーハウス」をコンセプトに掲げています。特筆すべきは2層吹抜けのグランドテラスに「小舟」のように浮かび上がる内階段の踊り場ステップでしょう。不思議な照明でライトアップされた空間は、いい意味での「無駄」かも知れませんが、言い換えれば「贅沢」でもあり、住まう人々に「非日常」を提供してくれます。わかり易い例えをするならば、まるでシンデレラが降りてくるような、とでも表現するのでしょうか。個人的にはナタリー・ポートマンあたりがここにいて欲しいのですが。リビングのソファに座っていると困ってしまいますが、パブリックの踊り場ならば誰でも大歓迎でしょう。

■最後はタワーマンションの「居心地」についてです。
ヨーロッパのホテルでは、数泊以上滞在するお客様は「レジデンツ」（residents＝居住者）と呼ばれます。エントランスからロビーに進むとレセプションがあり、コンシェルジュがリクエストに応じて、決して過剰ではない「コンフォタブル」なサービスを提供します。いま都心部とその周辺ではタワーマンションが数多く誕生し、居住する方々はそれぞれ自分の価値観やライフスタイルを活かして共用施設やサービスを使いこなしています。このTHE KOSUGI TOWERでもこれだけの共用施設が充実しているのですから、かなり質の高い「タワーライフ」が約束されるのだと思います。休日の一日を専有部分のユニットで過ごしてもいいのでしょう。ただ一歩自分の居住スペースから出れば、セキュリティに守られた「ホテルのような」（また言ってしまいました）快適な機能を備えた、美しく完成された空間が広がっているのです。この贅沢な自由度こそが真の意味で居心地のいい「ステイタス感」だと思います。

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