マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.39

都心では様々な再開発計画が進行していて、私達を取り囲む環境は日々変化を遂げています。東京駅の赤レンガ駅舎は昔の姿で蘇るのか、江戸の下町に誕生する新タワーは東京の風景をどう変えるのか、興味はどんどん広がっていきます。一般的に再開発事業は商業エリアの開発と大規模マンションの供給がいつも同時に進行しますが、記憶に新しいところでは、汐留や豊洲などの湾岸エリア、六本木周辺の超都心エリアは人気のマンションが多数販売され話題を集めました。

大規模再開発計画はもちろん都心部だけではなく、さまざまなエリアで進められています。交通アクセスの要所となるターミナル駅周辺が多いのですが、前回のコラムで紹介した昨年のマンション供給ランキング1位の川崎駅もやはり再開発事業が行われている地域でした。

■超高層タワーマンションから眼下を望む風景

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　竣工間近な「THE KOSUGI TOWER」より再開発地区を望む（2008.5.13.撮影）

今回はここ数年、大規模再開発計画により地価が大幅に上昇し、注目が集まる「武蔵小杉」駅周辺にスポットを当て、その変貌の様子を紹介していきます。

武蔵小杉は東急東横線で多摩川を越え、すぐ南に位置しています。特急を利用すれば「渋谷」にも「横浜」にも15分以内、なんと「六本木」にも20分以内で行けることになります。さらに2010年には横須賀線の新駅が新設されることが決まっています。実はこの武蔵小杉駅は2006年のマンション供給1位でした。大規模再開発が始まると、そのエリアのマンション供給量が増加する傾向と一致していますね。

武蔵小杉駅周辺のマンション価格の供給数と平均坪単価を見ていくと、再開発計画策定後の2006年に供給数は＜8,341戸＞と前年2,627戸の3倍の規模に増加し、平均坪単価も＜217.6万円＞と前年の115％に上昇しました。2007年に入って供給数は5,000戸台とやや落ち着くものの、平均坪単価は119.9％と上昇を続けています。

■武蔵小杉駅周辺のマンション供給数と平均坪単価推移

さて武蔵小杉は、かつて江戸時代には中原街道の「小杉宿」として栄えていました。昭和初期にはもともと工場が多くあった地帯であることから、「工業都市」駅と名付けられていた時代もありました。駅周辺は工場跡地や未利用の土地が多くあり、再開発に非常に適した要素を備えていたと言えます。

川崎市は2005年3月に新たな総合計画「川崎再生フロンティアプラン」を策定し、ここから武蔵小杉駅周辺の再開発計画はスタートします。汐留再開発よりも規模が大きい計37haの広さに15,000人が暮らす、大規模な再開発計画は現在も進行中です。特に駅周辺の800㎡のエリアに9棟の高層マンション建設が同時に進行しており、その変貌の様子は非常にダイナミックです。

武蔵小杉のマンション市場では「THE KOSUGI TOWER」（地上49階建て）、「パークシティ武蔵小杉」（地上59階建て）、「セントスクエア武蔵小杉」（地上16階建て）など超高層&ハイグレードマンションが続々と登場してきました。「パークシティ武蔵小杉」は高さ200ｍを超えて、首都圏の超高層ビルで21位にランクインしており、「THE KOSUGI TOWER」も高さ160ｍとランドマーク的なタワーマンションとなっています。

また大規模再開発のメリットは、見映えのするランドマーク性や眺望だけではありません。敷地周囲には広い公園や緑地スペースが設けられる場合が多く、近隣住民とも相互に利用できるのが魅力となります。再開発されることによって、人の目線で楽しむことができる自然環境も格段に充実してくるのです。

今後も続々と登場すると期待される高層マンションやハイグレードマンション。まだまだ武蔵小杉からは目を離せないですし、他の再開発エリアの動きも楽しみになりますね。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.38

2007年の首都圏における駅別の供給戸数は「川崎」駅が1位でした。
つまり、昨年は「川崎」駅を最寄りとするマンション供給が首都圏では一番多かったということです。
ちなみにランキングのベストファイブを見てみると、1位 川崎駅（1477戸）、2位 豊洲駅（1017戸）、3位 武蔵小杉駅（990戸）4位 新浦安駅（835戸）、5位 柏の葉キャンパス駅（684戸）の順となっています。（図1参照）

図1　駅別供給戸数ランキング（首都圏）上位5駅（2007年　単位：戸）

ベストファイブに入っている各駅の周辺では、再開発事業や新しい街づくりが行われています。どの駅も大規模マンションの登場などが供給戸数増加の要因と言えます。

さて、工業都市としてのイメージが強い川崎の街は、バブル期の頃からシネコンや大型ライブハウス、複合商業施設ができ始め新しく生まれ変わりました。2000年代に入ると、ミューザ川崎シンフォニーホール、大型商業施設ラゾーナ川崎などが次々とオープンして街のエンタテインメント性を高めています。東海道線、京浜東北線の主要停車駅である川崎駅と周辺は、利便性だけでなく、芸術、文化、スポーツなどの面でも発展を遂げています。

図2　川崎駅からの距離別の内訳

ここでランキング1位の川崎駅のマンション供給データを見ると特徴的な点があります。実は駅から少し離れた物件が多く、立地は駅徒歩5分以内から徒歩16分以上まで幅広く分散しています。もちろん駅近くでの大型開発などもありますが、今回集計に入っているマンションは必ずしも川崎駅の近くというわけでもありません。（図2参照）

市場全体で見ると最近は駅近のマンション供給が多いのですが、この川崎エリアでは比較的遠隔な物件が多くなっています。これは土地利用の転換が、駅近というより駅周辺でスムーズに進んでいることが推測されます。さらにマンションの用途地域を見ると、様々な用途地域に分かれていることが分かります。（図3参照）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　図3　川崎駅周辺のマンションの用途地域

工業地域や準工業地域から、商業地域、住居地域など千差万別ですが、これは川崎駅周辺に住・商・工などの様々な施設が混在していたことを物語っています。本来マンションにはある程度の土地の広さが必要です。大規模マンションを建てるには、それに相当する規模の施設などの跡地（あるいは統合した土地）など、まとまった用地確保が前提となります。

もっとも、第一種低層住居専用地域などが多い世田谷の住宅地では、なかなか大規模マンションが建設されません（都立大学跡地など例外はありますが）。一戸建てや小規模な共同住宅をなかなか大きな土地にまとめることが難しいからです。一方、ここ数年で都心に近くて大規模マンションが多い東京都の江東区（ランキング2位の「豊洲」駅も江東区）は、やはり用地のほとんどが工場や倉庫の跡地に関連しています。

川崎駅周辺も同様に、業務系施設のマンション化が活発なエリアです。工業地域や準工業地域というと、工場地帯を連想しがちですが、必ずしもそうとは限りません。行ってみると意外と閑静な集合住宅街に一変している例も多々あります。

川崎エリアでマンション供給が多いのは、都心へのアクセスに優れ（品川9分、東京17分ともに直通）、駅周辺の都市機能が充実し（ラゾーナ川崎、ミューザ川崎など）、しかも比較的買いやすい価格帯（平均坪単価180万円※）で供給されるという、マンション立地としてある意味で優位性を持っているからではないでしょうか。

マンションDBの「駅力」「街力」をご覧になると、今まで気づかなかったことが見えてきます。マンションをお探しの時、気になる場所があったら是非、「駅力」「街力」をご覧になってください。

※過去5年間で発売されたマンションを集計。（マンションDB 川崎駅・駅力より）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.37

人気のマンションは希望の部屋を手に入れるのが難しい。

といっても、「いよいよ最終期、あと○○戸！」などと煽られて、マンションはあせって買うものではありませんよね。今回は、希望物件の有無に関わらず、どのように購入予定物件の候補を絞っていくといいのかお話しましょう。

例えばマンションDBでは、「関東」エリアから「都心部」を選択すると該当エリアの主要物件が新着順に自動表示されます。「詳しく絞り込む」から希望の条件（価格、面積、間取りなど）を指定すれば、即座に検討可能な希望物件リストが一覧で揃います。とてもカンタンですね。さらにファミリースタイル（家族構成、働き手人数の選択）による物件リストの「並べ替え」機能を使うとまさに「あなた仕様」の希望物件リストが出来上がります。

次のステップは、「資料請求」です。資料請求をすると、当然ですが物件に関する資料がDMとしてあなたの手元に送られてきます。HPよりも詳しい資料（小冊子など）を実際に手にとって見ることができるわけです。

■資料請求するとお得な理由
マンション選びは、まず資料請求から。これから販売が開始される物件では、価格の決定やモデルルームの公開時期など、最新情報がいち早く手に入る確率が高まります。また資料請求するときには複数物件の資料を取り寄せてみるのがおすすめ。同じ時期に複数の資料請求をすれば、同じ市況の下での比較検討ができ、さまざまな選択肢が増えていくはずです。予算に応じた「立地・交通条件」と「間取り・広さ」とのバランスなど、基本情報から希望物件を次第に絞り込む。 そして必要十分な詳細情報があれば、価格・間取り・広さ・設備・仕様など、総合的な面で事前の検討ができるでしょう。自宅でゆっくり資料を読み、さらにもっと知りたいと思うことや質問なども生じて来るはずです。

それではいよいよ販売センターに行くアクションを起こしましょう。いくら資料を読み込んだとしても、その物件の本当のよさを肌で感じることはできません。実際に販売スタッフの人の話を聞いて分かることもありますし、なんと言ってもモデルルームの空間を体験することの価値は大きいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ハート ビート ベース 横濱根岸 マンションギャラリー

■販売センターに行くとお得な理由
前回のコラムの中で、販売センターの体験シミュレーションを説明しました。販売センターを訪問して一度アンケートに記入すれば、次のイベント開催時には必ずメール、電話、DMなど、さまざまな方法でインフォメーションが届きます。また希望すれば、同じ売主の他の物件情報を送ってもらうことも可能です。売主とか、その会社の持つマンション・シリーズのブランドは、それぞれ共通するポリシーや特徴を持っています。例えば、デザインや高品質をアピールしたマンション、独自の設計や設備・仕様などを積極的に売りにしているマンションといったように傾向があります。同じ売主の他の物件情報を見れば、あなたの求めていたマンションの理想像が意外と見えてくるかも知れません。ぜひ、一度同じ売主の他の物件も目を通してみてはいかがでしょうか。

購入のチャンスをより大きく広げるためには「販売状況」の異なる物件に注目するのも価値があると思います。まだ販売を開始していない、これから新発売になる「販売予定物件」と価格が決定して今売りに出された「販売開始物件」からリストアップ。そしていわゆる「クリアランス」と呼ばれる完成済、あるいは完成間近の物件にまで選択の幅を広げてみるのも一つの手段です（もちろん入居時期の選択範囲によりますが）。

ここでとある談話

仮に、人気物件が登録抽選販売方式を採用して見事に即日完売を果たしたのにもかかわらず、後日諸事情によりキャンセルが出て、抽選時2位以下の人に連絡が行く・・・としましょう。今の市況ですと想像しがたいですね。販売が終盤に差し掛かった頃に、「実はキャンセル住戸が出たのですが・・・」との情報を、顧客リストを頼りに流す・・・こちらのほうが現実的ですね。家具付きモデルルームも同様です。基本的には、一見さんに送られる情報ではなく、既にモデルルームに訪問したことのある人だけに送られる、お得な耳より情報です。

といったような業界ウラ話を聞くことがあります。思うにマンション購入のポイントは、最終的には「買い手」と「売る側」との密接なコミュニケーションではないでしょうか。
早めに動くことが、理想のマンションを手に入れるはじめの一歩。行きつけのお店を増やすような感覚でお得意さまになるのもいいかも知れません。まだまだ先と思っていたら遅れをとることになります。さっそく資料請求からはじめましょう。

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