マンションDB総合研究所ブログ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.6
　マンション購入を検討する人には折込チラシが意外と役立っているという話が以前ありました。「眺めのいいタワーマンションがいいなあ」と思ったときに、大きなチラシを開いて物件情報を見ると、やっぱりインパクトがありますよね。では効率よく確かな情報をどのように集めればよいのでしょうか？実際にマンションを買った方々に、購入物件を最初に知った広告は何だったのかを聞いてみました。
　全体では新聞折込チラシが多いですが、年代別では折込チラシは圧倒的に50代以上。20～30代は、住宅系サイトや口コミ、40代では口コミや屋外看板も目立ち、比較的若年層で接触媒体の多様化がみられます。
　じっくり読めて情報量も多い折込チラシは最もポピュラーな情報源となっている一方で、ネットや口コミ、さらには屋外看板など、家の内外で接する様々な広告媒体が購入のきっかけとなっているようです。（グラフ①）

　今度は年収で見てみましょう。折込チラシ以外では、中間所得層（世帯年収600～1000万未満）で住宅系サイトや物件ホームページが目立ち、一般的な高所得層（1000万以上）では口コミが目立ちます。ここで注目したいのは、高所得層で「口コミ」がきっかけとなった人が多いことです。富裕層は、資産運用の相談相手として税理士、FP(ファイナンシャル・プランナー)、仕事関連の知識人などの人脈を持っているというケースが多いのです（NRIアンケート調査※より）。このような人々は、職業柄、常に世の中にアンテナを張って、少しでもレベルの高い情報を得ようとしています。不動産購入でも、多彩な情報ルートが結果的に良い物件を見極める手助けになっていると思われます。（グラフ②）

　また、インターネットへのリテラシー（活用能力）が高いことも富裕層の特徴といわれています。インターネット利用率を見てみると、世帯収入が上がるほど高くなっており、年収別では1,500～2,000万の年収層が最も高い（76%）という調査結果が出ています。つまり富裕層は統計的にインターネットリテラシーが高いと言えます。富裕層が多い医師や弁護士などは、もともと研究熱心であり、口コミをただ鵜呑みにせず、さらに情報を深く分析しているのです。

　モノや情報が溢れる時代において賢い購入をするためには、信頼できる口コミ情報を得つつ、さらにネットで調べて分析する・・・そんな富裕層の情報接触パターンには、良い物件に出会うヒントがあるのではないでしょうか？
　でも、「口コミ」ルートがないフツーの人はどうすればいいの？ひとつのメディアに絞らずいろんな広告にアンテナを張って、最終的にはポータルサイトやホームページをじっくり見た上で、モデルルームを訪問する・・・こんな方法なら、誰でも自分にぴったりの本命物件を見つけられそうですね。マンションDBもちょっぴりお手伝いできれば嬉しいです！

※野村総合研究所「新世代富裕層の研究」アンケート調査より

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.5

　マンションの購入は、結婚に似ていると言われます。出逢いがあって、相手を見定めて、いくつかの候補の中からたった1つに絞り込み、決定する・・・。それは人の一生の中の一大イベントですよね。もちろん中には、複数のマンションを購入するゆとりのある方や、次から次へと買い替えをする移り気（？）な方もいらっしゃいますが。

　さて、それでは出逢いがあってからマンションを決めるまでに、すでに購入した人たちはどのくらい時間をかけているのでしょうか？
　首都圏に住んでいるマンションを購入したことがある人699人に尋ねたところ、最初にマンションのモデルルーム（購入しなかった物件も含む）を訪ねてから、マンションを購入するまでの期間が3ヵ月未満だった人たちが55％と、半数以上に達しました（グラフ1参照）。皆さん、けっこう短期決戦のようですね。
　その次に多かったのが、3ヵ月～6ヵ月未満で、23％。6ヵ月～1年未満が10％。モデルルームを見学してから1年未満で購入を決める人が88％にのぼりました。いっぽう、2年以上かけるじっくり派の人も3％と、少数ながらいました。
　ちなみに家族構成で「稼ぎ手1人の子供が中学生以下の夫婦」と「稼ぎ手2人の子供が中学生以下の夫婦」の世帯が、3ヵ月未満で購入決定に踏み切るケースが56～59％で6割近くと他の属性の人たちより多くなりました。子供がまだ小さい子育て家族が、マンション購入の決定をスピーディに行っている結果となりました（グラフ2参照）。

　たしかに小さいお子さんを抱えての家探しは大変なことです。ただ、既購入者たちが3ヵ月未満で購入を決定するケースが多いところを見ると、それだけ集中して物件を検討し、選択できているということでしょう。多少は勇気がわいてきますよね。
　モデルルームを見に行くというのは、非日常的な体験かもしれません。新しい日常となる、暮らしの場を求めているのに不思議なことですね。真新しいソファにくつろいでみたり、キッチンの先進設備に感動したり、書斎のインテリアに魅了されたり・・・。家族それぞれの夢がふくらむ楽しいイベントでしょう。皆さんもマンションＤＢのサイトを見て、思い切って住まいの「良縁」探しにお出掛けになってはいかがですか？

※グラフに使用したアンケート
2007年1月実施　「マンションの購入に関するアンケート」
調査対象：一都三県　20歳～69歳の男女　2000年以降にマンションを購入した人　699名（インターネット調査）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.4

　いまマンションＤＢのサイトではＴＸ沿線の掲載物件が数多く紹介されています。注目すべきは、東京と茨城の両方で物件供給が多いこと。マンションを購入する人たちはどのようなポイントで心を決めるのでしょうか。
　一般的に、鉄道の新線はオフィスなどが多い都心エリアから、あまり人口が多くない郊外に向かって開発するパターンが主流です。ですから、都心の始発駅から終着駅に向かうと人口密度が下がり、住宅が少ないエリアが次第に増えていきます。皆さんが住んでいる沿線でもそれと同じような現象が見られるのではないでしょうか。あるいは、現在賑やかになっている駅周辺でも以前はたぬきがいたという笑い話を耳にしたことはありませんか。

　それに対してＴＸは、始発駅が山手線の主要駅でもある「秋葉原」。終点は人口が20万人を超える茨城県南部の中心都市である「つくば」駅です。この終着駅周辺に人口が多いという点がＴＸの大きな特徴です。そのため、ＴＸは通常の新線のように郊外（終点）に近づくに従って、マンション供給が少なくなるということがなく、逆に終点近くのマンション供給量が極めて高いという結果になっています。

データ元：ＭＲＣ2007　ＴＸの駅から半径800ｍ以内で供給されたマンション戸数
ＴＸの青井～つくば間（北千住以南はＪＲや地下鉄の利用者が多いためはずしています。）

　ＴＸ沿線のマンション供給は1点集中ではなく、複数の地点で同時に開発が進んでいることが特徴です。これがマンション供給量の大幅上昇の理由の一つといえるでしょう。さらにバス便や2次路線（都心へダイレクトに接続していない路線）の住民が周辺に多かったことが挙げられます。

　ＴＸは、ちょうど常磐線の西側を併走するように、今まで常磐線のバス便であった場所を通っています。この地域の住民が利便性を求めてＴＸ沿線の駅近マンションを購入することが事例として明らかになっています。例として挙げられるのが「柏の葉キャンパス」で、周辺が今まで常磐線「柏」駅からバス十数分だったところ。ＴＸの開通によって急に駅徒歩数分の場所になり、まわりのバス便エリアの人たちが集まってきたということです。

　また、東武野田線と交差する「流山おおたかの森」駅や関東鉄道常総線と交差する「守谷」駅でも、今まで東京に向かうためには常磐線に乗り換えなければならなかったのが、ＴＸにより東京へ行きやすくなり、通勤の利便性等を考えて購入を決めるケースが報告されています。業界筋では、こうした事情による集客の増加が、マンション供給量の増加に影響したということになっています。

　しかし、実際にＴＸ沿線のマンションを買われたお客様の話を聞くと、それ以上の理由がありました。マンション購入にあたって「将来性を重視して」というお客様がとても多いのです。ＴＸ沿線で分譲されるマンションは、現在あるいはこれから建設されるものが中心で、もともと開発の進んでいた場所はともかくとして、周辺がまだ何もない原野の場合が多くあります。
　そのようなマンションがなぜ売れるのか。色々調べると、そのようなお客様はインターネット等で将来の開発計画を詳しく調べていることが分かりました。

　マンションＤＢではマンションの情報の他、周辺施設やレストランの情報などを調べることが出来ますが、ＴＸ沿線のマンションを買われるお客様はそれ以上の詳しい情報を調べて将来性を見極めていることになります。考えてみれば、将来の開発が約束され、大きく発展することが決まっている新線の駅前で、お手頃価格でマンションを買えるのはまだ周辺が未開発なほんの数年間なのかも知れません。

　マンション購入を検討するときは、候補地の今の環境だけではなく沿線の将来性もよく調べてみること。今後何十年も住むことを考えた場合、これからの発展が見込めるＴＸ沿線のマンションは、とても魅力的に見えてくるのだと思います。あとは皆さんの生活圏との関わり、そして暮らしのスタイルで選ぶことなのでしょう。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.3

　2005年8月につくばエクスプレス（TX）が開通して2年が経過しました。開通前からそのポテンシャルについて喧伝され、首都圏の新たな居住エリアとして期待されてきたTX沿線。開通から2年が経ち、ほとんどの駅でマンションが販売・予定され始め、名実ともに新たな住宅地として動き始めたこの新線にいま注目が集まっています。

　不動産業界で昔から数多くのマンションや住宅地を見ている人は、「新線の効果は2年目から始まる」といいます。一般的に新線が開通しても、最初の1年目位までは、駅前にスーパーもなく、周辺も開発されておらず、マンションを売り出してもなかなか集客が伸びません。しかし、2年目以降になると周囲に人が住み始め、商業施設も進出してくるなど、人が集まりやすい魅力的な条件が揃って初めて市場は活性化されていきます。

データ元：ＭＲＣ2007　ＴＸの駅から半径800ｍ以内で供給されたマンション戸数

　ここ10年間のTX沿線のマンション市場を見るとＴＸが開通する前の1998年から2003年までは、沿線全体でも200戸を下回る供給量でしたが（2002年だけ供給量が多いのはつくば市で大規模マンションが発売されたため）、開通1年前の2004年から、徐々に増え始め、開通翌年の2006年には、1600戸超の供給量となっています。2007年は前半だけで既に600戸と開通初年の2005年を超える供給量。後半には大規模マンションの発売が多数予定されており、2006年の供給量を超えることが予想されています。

　この数字だけ見ると、ＴＸの新線効果は2年目以降ではなく、開通1年目から既に現れているといえるでしょう。今までの新線にはなかった、不思議な力がＴＸには感じられます。では、何故このように開発が急激に進んだのでしょうか?　それに関しては、他のメディア等でもさまざまな説明がされています。

①ＴＸは「宅鉄法」という国の法律によって出来た路線であり、自治体や住民の協力がスムーズにいった。

②ＴＸは（他の新線と比べると安い料金・高速運転・高架式＋地下式なので事故によるストップが少ない等）通勤利便性が極めて高い。

③沿線での大規模ショッピングセンターの相次ぐ開業により、沿線の魅力が高まった。

　これらの理由は確かに魅力的なものです。しかし、これだけが本当に注目を集める理由でしょうか？実際にマンション販売に関わっている人から話を聞くと、それ以外の魅力が加わってお客様はマンションを選択しているのではないかと思います。

　以前、ＴＸ沿線の駅前近くであるマンションを分譲したところ、周辺がまだ未開発でコンビニもない駅前にもかかわらず、販売担当者の不安をよそにほぼ即日完売したそうです。購入したお客様は、年収が高く、東京のマンションも買えるような公的機関の研究者や外資系のビジネスマンが多かったとのこと。彼らはいったい何を見つめて心を決めたのでしょうか？それについてはPART2で語ります。

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