マンションDB総合研究所ブログ

マンション業界コラム　Vol.73

＜「リノベーション」って聞いたことがありますか＞

7月から、マンションDBの特集で、「一棟まるごとリノベーション」物件の紹介をしています。

マンションDBは、「新築マンションポータルサイト」ですので、このコラムをお読みになる皆さんも、新築分譲マンションをご自身の今後の住宅計画の選択肢に置いている方だと思いますが、最近「リノベーション」という言葉を聞いたことがあるかたも多いと思います。

「リノベーション」という言葉は、一般的には「中古住宅を大がかりに改修（リフォーム）したもの」というような意味で使われていることが多いようで、「中古マンションの一室が改修されて販売されている住宅」というものが多いようです。

このような「リノベーションマンション」に関する厳密な統計はありませんが、こうした一戸単位を中心にリノベーションマンションを供給している大手企業では、すでに年間1,000戸以上を継続して販売している企業もあり、ひとつの住宅のジャンルにそだってきているといえます。

また、「中古マンションを買って、大規模なリフォームを施す」といった購入形態にもリノベーションというような言葉が使われたりするのを見かけます。

一般に住宅購入を考えている方のイメージとしては、「カッコよくリフォームされた中古マンション」という感じではないでしょうか。また、自分の好きなように間取や内装をデザインしたりできることも魅力的なことと感じられれていることでしょう。

 ＜リノベーションへの注目＞

リノベーションということばが一般化する前ですが、1990年代から都心の倉庫や古いビルを店舗や小規模な事務所として利用することが広がっていきました。東京の「天王洲」とか「芝浦」、「勝どき」に倉庫を改造したおしゃれなレストランや事務所があったことを覚えている方も多いのではないでしょうか。

住宅の分野でリノベーションが注目されだしたのは、2000年代初頭からでしょうか。建築家やデザイナーなどクリエイティブな仕事につく人を中心に、古い建物をリノベーションして住むことが注目されました。その後、一般の人のリノベーションニーズをサポートする企業が出てくることで一般化してきたという状況でしょう。

＜１棟まるごとリノベーション＞

今回、マンションDBで特集する「一棟まるごとリノベーション」はこうした一戸単位でのリノベーションとは大きな違いがあります。

「一棟まるごとリノベーション」とは、社宅や賃貸住宅として使われていた集合住宅を、外観やエントランスホール、外構など全体を改修するもので、一戸の中古マンションでは不可能なマンション全体のリノベーションが可能ですので、エンドユーザーにとっては「新築分譲マンション」とイメージが近い住宅といえましょう。

＜一棟まるごとリノベーションの価値は＞

ところで、一棟まるごとリノベーションは、供給側にとってどんなものなのかというと、事業としてはいろいろと大変なもののようです。

極端な話、新築の分譲マンションは、更地に自由に絵をかくようなプロジェクトですが、リノベーションは、旧来からある建物が残したほうがいい建物なのかどうかを調べることから事業が始まります。

当然、リノベーションの本来の意義である旧来の建物を活かして、コスト圧縮しながら、最新の設備や共用部デザインを提供するということで、購入者にとっても魅力的な住宅になる訳ですが、その「既存の建物を調べること」自体が大きな手間なのは想像に難くないでしょう。

逆にいうと、一棟まるごとリノベーションの場合は、この建物全体に対しての信頼性が大きな魅力であるといえましょう。

＜過去の経験から＞

私は、分譲マンションのマーケティングの仕事していますので、マンションの計画地を数多く見てきました。そのときに感じたことなのですが、どのエリアでも住宅としていいなと思う地域には、大手企業などの「社宅」が立っていることが多いということを経験的に知っています。どういう経緯からそうなっているかわかりませんが、企業（中でも一流企業といわれる企業）の社宅は住宅地の中でもいい場所にあることが多いように感じます。

また、企業の社宅は分譲マンションや賃貸マンションにくらべると外見的には地味なものが多いのですが、管理が良く、植裁などの緑が充実していたり、全体としてどことなく品がよく余裕のある敷地の使い方をしているものが多いようにも感じます。

「一棟まるごとリノベーション」の多くは、こうした企業の社宅をリノベーションしたものが多いのですが、立地条件がいいことが多いと言えるのではないでしょうか。

＜一棟まるごとリノベーションの「稀少性」＞

前述したように「一棟まるごとリノベーション」は、社宅や賃貸マンションなどを一棟まるごとリノベーションするものなので、なんらかの理由で」集合住宅を一棟まるごと手放すひと（会社）」が居ないと成り立ちません。

つまり、めったにあることではないということです。

一棟まるごとリノベーションは、住宅購入を考える人にとっていろいろ魅力的なことが多いのですが、残念なことに「プロジェクトが成立するケースが極めて少ない」わけですね。

また、一般的な分譲マンションに比較するとこうした「一棟まるごとリノベーション」物件はあまり広告されませんし、専門に紹介しているWebサイトなども少ないので、住宅検討者の目に触れる機会も少ないというわけです。

こうした「稀少性」の高い「一棟まるごとリノベーションマンション」。マンションDBでは今回「特集」として現在販売されているものを集めて掲載しています。あなたの住宅検討対象のひとつとしてはいかがでしょうか。

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マンション業界コラムVol.72

2009年もそろそろ終わろうとしていますが、2009年の首都圏新築マンションの供給量（＝新規販売戸数）は、ほぼ３．５万戸くらいになりそうです。これは80年代後半のバブル崩壊後の92年以来の低水準。新規の販売が減るということは、マンションの購入を考えている人にとっては、選択の幅が狭まるということですから、情報収集がさらに求められる時代になったといえましょう。
民間の調査機関である「不動産経済研究所」は、来年の新築販売戸数予測を４．３万戸と発表しました。来年はみなさんの選択の幅がもう少し広がりそうな気配です。

さて、マンションDBでは、マンションDBを使ってマンション購入を検討していただいている方に、アンケートを行いました。対象はこの半年ぐらいの間にマンションDBから資料請求をしていただいた方が対象です。
その結果から、最近、マンションを探している人がどのようにマンションを選択しているのかがわかってきました。

＜検討開始から購入までの期間＞
今回アンケート対象となった方の中には、すでにマンションDBを使ってマンションを購入した人もいました。その人たちのマンション購入の検討期間については、検討始めから6ヵ月以内に購入する人が６９％という結果になりました。
ですが2ヶ月以内という「即効派」の方が25％もいる反面、8ヶ月以上いう人も20％います。
検討期間は、ひとそれぞれで「平均値」では語れないことが分かります。

 
＜マンション探しの条件は３P+LsT＞
マンションを探す条件は立地（PLACE）、間取り（PLAN）、価格（PRICE）の３Pと言われていますが、最初の希望条件は立地、それも「希望する市区町村」といった単位で、大まかな条件を設定している方が多いようです。また、沿線（Line）や最寄り駅（Station）、通勤時間（Time）といった鉄道条件を上げる人も多いようです。
一方、最初の希望条件としては、マンションの規模や不動産会社、ブランドというマンションの固有条件を上げる人は低いことがわかります。

マンション探しを開始したときの条件（n=220）（複数回答）

＜希望に合ったマンションを探し直すための条件の変更＞
マンション探しは、ある意味「妥協の繰り返し」といわれます。
マンションを探し始めた初期の条件で、ぴったりのマンションがあることは少ないので、条件をいろいろ変えていくのが一般的です。それでは、どのような条件から変えていくのでしょうか。
一番多いのは、「最初に希望してたエリアとは違うエリア（広い範囲）の物件を探す」で、「最寄り駅や沿線を変えて探す」が続きます。「価格条件を変える（高い価格）」という人はやはり少なくなりますが、それでも27％の人は高い価格帯で探し直しているようです。不動産販売の現場ではこれを「買い上がる」などと表現したりしますが、ある程度の余裕をもって低めの価格でまずは探してみようとする人も多いのでしょうね。

＜ライフステージの変化は理想のマンションを待ってくれない＞
さて、このように多くの方は、マンション検索の条件をいろいろ変えていく人が多いのですが、その背景にあるのはどんなことなのでしょうか。
以下の質問は、マンション購入検討のきっかけを聞いたものですが、「マンション価格相場の変化」とか「金利が安くなった」というような購入資金をめぐる状況よりも、結婚、出産などの「ライフステージの変化」が上位に上がっています。
つまり、マンションの購入は、やはり人生の中で、「自分の家を構える」という個人個人の「人生設計」が大きな要素になっているので、「理想のマンション」を求めるだけでなく、いい意味で「妥協」を重ねて自分の人生設計にふさわしい「家」を探すことが大事だと考える人が多いということでしょう。

マンション購入検討のきっかけ（n=220)

マンション購入検討のきっかけ（全選択肢）

 
＜さまざまなコンテンツでマンション探しをサポート＞
マンションDBには、さまざまなコンテンツが用意されています。
今回の調査でもQ&Aのような解説が役立つというご意見をいただいていますが、「駅力」「街力」といったご自身でデータを活用していただくコンテンツも評価していただきました。
前述のように、いい意味での「妥協点を探る」ことが、マンション選びの肝になります。
マンションDBのこれらの機能を最大限に使ってマンション選びをしていただきたいと思います。

＜マンションDBユーザーアンケート調査概要＞

2009年10月にマンションDBのサイトから資料請求した方にアンケート調査を実施しました。

調査期間：2009年10月23日～28日
調査対象者：マンションDBで過去6ヵ月間に資料請求した方、6749名
回答者数：220名
回答者属性：
〔性別〕男性128名、女性92名
〔職業〕フルタイム勤務・自営業169名、専業主婦29名、その他22名
〔都道府県〕東京都77名、神奈川県24名、大阪府17名、埼玉県16名、愛知県15名、福岡県10名、兵庫県9名、千葉県9名、その他43名

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マンション業界コラムVol.71

「マンションDB」では、オフィスで働く女性のための情報紙「シティリビング」との共同企画として、「働く女性のためのモデルルーム見学会」を開催しています。昨年の１０月からの１年間で、２０回以上開催してきましたが、継続して多くの物件が参加し、シティリビングの読者をはじめ、多くの女性の方に参加していただいています。

この見学会ですが、ここのところ参加申込がさらに増加してきました。

最近の例では、山手線「目黒」駅を最寄り駅とする、コンパクト間取りを中心とした数十戸の規模のマンションの棟内モデルルームの見学会に、５０名を越える方に参加していただいています。

＜マンション検討理由は「家賃がもったいない」＞

この見学会に参加していただいた方の「マンション購入検討」のきっかけをアンケートしたものが下記のグラフです。

もっとも多いのが「家賃を支払うのがもったいない」で、次いで「結婚後の新居」「実家を出たい」が続き、投資という方も１割弱います。

また「その他」の中身は、プライベートスペースとして持っておきたいという方から、寮の退去期限がくるのでという人までいました。

やはり、現在賃貸マンションに住んでいて、「家賃を払うのだったら分譲マンションを買おう」という人が主流ではありますが、その他にも理由は様々という印象を受けます。

マンション購入検討理由　「働く女性のためのモデルルーム見学会」参加者アンケート

＜希望間取りは、２LDK、１LDK＞

この見学会に参加した方に希望の間取りを聴くと、２LDKと１LDKが中心で、３LDKを希望する人は少数派です。

多くの方、単身での入居を想定して物件を探していることがわかります。また、アンケートはありませんが、女性の方が単身で分譲マンションを購入する場合、将来的に結婚などで家族が増えた時にはそのマンションを賃貸に出すことを想定して検討する方が多いようです。それもあって、賃貸に出したときに投資効率が良いコンパクト間取りを選ぶ傾向にあるのでしょう。

希望間取り　「働く女性のためのモデルルーム見学会」参加者アンケート

＜供給側もコンパクト間取り物件供給が盛んに＞

では、デベロッパー側の対応はどうなっているのでしょうか？

分譲マンションの平均面積は、だいたい７０㎡で推移しています。それは、分譲マンションでもっとも多いのは３LDKで、対象としているのはいわゆる「ファミリー」だからです。

しかし、前述のような需要の高まりもあって、コンパクト間取りが中心の物件の供給は比較的堅調です。

前回のコラムで、首都圏全体のマンションの供給はここ２年で大きく減少したことに触れましたが、「平均面積が４０㎡台のマンション」に限ってみると、２００８年には４５物件が発売していました。これは、２００７年の１８物件に比較して大幅に増加しています。２００９年も８月までの集計で３７物件。昨年なみの供給です。

また、供給されているエリアに着目すると、以前から東京２３区が中心はかわりません。つまり、全体の供給が減少する中で、単身入居を想定したコンパクト間取りのマンションは、東京２３区を中心に堅調に供給が続いていることが分かると思います。

もっとも、住戸数で見ると２００９年８月までで約１，０００戸が供給されており、これは昨年のまだ半数程度です。物件数は増加しているが供給戸数が減少しているということは、１プロジェクトあたりの戸数が減少している＝総戸数が小規模の物件が多くなっているということですが、エンドユーザー目線に立つと、いろいろな立地の物件を探せるということで、物件選びの幅は広くなっているということがいえましょう。

平均面積40平米台のマンションの住戸推移

＜背景には不動産投資ファンドの後退が＞

こうした背景には、不動産投資ファンドの衰退があります。

つまり、こうした賃貸住宅として貸すこともできるコンパクト系の間取り中心のマンションは、大口の不動産投資の対象として適したものでしたが、昨年のリーマンショック以来、不動産に大口の投資をする投資家が減少したため、不動産投資ファンドを組成する会社も減り、結果として、都心のコンパクトマンションがファンドではなく一般ユーザーに向けた分譲物件に変わってきたという事例が多くなりました。

もともと、コンパクト型間取りのほうが、大型３LDKなどに比較すると、賃料の単価（坪あたりの家賃）が高くとれるのが通例ですし、都心の家賃需要は郊外のそれよりも安定しており入居率も高いという傾向にあります。

この特徴は、実はエンドユーザーにとっても同様で、家賃対ローン返済という面では、コンパクト型では借りるよりも買ったほうが有利ですし、将来自分がなんらかの理由で退去して、賃貸に出す場合でも比較的有利なわけです。

とはいえ、コンパクト間取りを中心とした物件は全体規模が小さいこともあって、広告などの量はファミリータイプの大型物件に比較すると少ないため、探しにくいという傾向にあります。

マンションDBは、こうしたコンパクト間取り物件も網羅していますので、ぜひ活用していただきたいものです。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.70

２００９年もあと２カ月という時期にきました。そろそろ、今年がどんな年だったか振り返る時期がせまってきた感じですね。
今回は、首都圏のマンション市場の動向について、エンドユーザーのみなさんにも有益な情報を取りまとめてお知らせしたいと思います。

＜首都圏の分譲マンションの新規発売は年間３万戸台。９２年以来の低水準＞
２００８年の年末、不動産業界のシンクタンクや大手デベロッパーの多くは、２００９年の首都圏マンションの市場規模（新規発売戸数）を４万戸台の後半と予測していました。
この４万戸台後半という数字は、２００８年の４．３万戸よりはやや多いという数字ですが、サブプライム問題が起こった２００７年は６万戸、その前年の２００６年が、７．４万戸に比較するとかなり少ない量です。
中期的にみると、首都圏のマンション市場は１９９４年以降、長い間、年間７万～８万戸くらいの水準で推移してきましたので、２００８年はかなり「異常値」であるといえます。

そして、今年＝２００９年ですが、９月末現在で２４，１００戸、１０月の月間供給戸数はまだ未集計ですが、４，０００戸くらいになる見込みです。例年１１月や１２月は新規発売がやや少なくなることもあり、今年の年間供給量は、３万戸台半ばに落ち着きそうです。これは、１９９２年の２．６万戸以来の低水準となるのですが、この９１年、９２年はその前の８８年から９０年にかけて起こったいわゆる「バブル」経済とその破綻を経た後の時期で、やはり多くの在庫（売れずにのこったもの）が増え、今回と同じようにいくつかのデベロッパーの倒産などがあり、一時的に供給は減少した年です。

価格の状況はどうなんでしょうか。
首都圏の平均値で見ると、平均坪単価（価格÷専有面積[坪]）は、２００７年に２１０．４万円、２００８年が２１４万円と若干あがり、２００９年に入って２０７万円へ下落したという統計になっています。ただし、分譲マンション業界では、首都圏の場合、時計回りの渦巻き状に価格が伝染していくといわれてまして、たとえば「都心→城南→城西→城北→城東→神奈川→都下→埼玉→千葉」という流れです。（もちろんこんなにきれいに行くわけではないですが）
その見かたで見ると、都区部の価格動向が今後の価格状況を見るのに指標となるわけですが、東京の都区部は２００７年をピークに２００８年、２００９年と下落しており、すでに下落傾向に入っているのがわかります。

＜進む在庫の調整。実は２００９年は２００８年よりマンションが多く売れている？＞
おおまかにいうと、不動産とくに分譲マンションを巡る市場は、
平常時→土地価格の上昇→マンション価格の上昇→在庫の膨張→新規供給の減少→在庫の減少→正常化という歴史の繰り返しであったわけです。
では、その「在庫の減少」は、今どんな状況なのでしょうか？
不動産経済研究所が発表する在庫は、２００８年１２月末現在で、１２，４２４戸でしたが、９月末時点では６，８４０戸に減少しています。
先ほどの新規発売戸数とあわせて、状況を整理すると、
２００８年は、新規発売は、約４．４万戸　年末在庫は約１．２４万戸。これは、２００７年に比較すると、新規供給は－１．７万戸で、在庫は＋０．１７万戸なので、実際に売れた戸数は前年比－１．８７万戸という状況でしたが、２００９年（弊社見込み）は、新規発売は、－０．９万戸、在庫は約－０．６万戸の見込みなので、実際に売れた戸数は前年比０。３万戸という計算になり、新規の供給が４．４万戸→３．５万戸に減少という状況からみると実際の減少は少ないことが分かると思います。

さらに、
私たちの実感としては、「昨年よりも今年のほうがマンションは売れている」と思います。
まず、公表される「在庫」は、キャンセルの存在などから、実際に本当に売れていない戸数よりも多いと思われます。つまり、いわゆる在庫の消化は、もっと進んでいるという実感があります。

＜マンションＤＢの「完売による掲載終了率」の上昇がそれを裏付ける「隠れたマンションブーム」＞
また、これは業界にもあまり発表していないのですが、私どもが営業を担当する「マンションＤＢ」の「完売による掲載終了」率が大きく上昇してきたことがそれを裏付けています。
２００８年のそれは、だいたい月に首都圏では５％くらいの物件が、無事完売して、掲載を終了していましたが、２００８年の年末からその率が上昇しはじめ、２００９年はほぼ８～９％ぐらいの比率で完売し、掲載を終了しており、７月には１１％に達しました。
関西も、首都圏ほどではありませんが、２００９年のほうが高い掲載終了率となっています。
この状況を見ても、最近の売れ行きが、数値以上にいいことを示しています。

＜本来の「需要量」をどう見ているのか？＞
デベロッパー業界では、そもそも「新築分譲マンション」の適正規模はどのくらいなのかということについていろいろな意見がありました。
すくなくとも、これから少子高齢化社会を迎え、人口が減る日本の社会で、９０年代に継続した年間に７万～８万戸の分譲マンションが出続けるのはちょっと無理があるかもしれません。詳細を書きだすと長くなりますが、９０年代の８万戸市場は、８０年代末のバブル崩壊を受けて、さまざまな経済の変化が、分譲マンションという商品に有利に働きつづけた結果でもありました。たとえば、企業の会計基準に変更にともない都心に有休土地を持っていることが不利になったり、メーカーの生産拠点が海外へ移って郊外の住宅地にある工場が不要になったりして、「用地の供給」が豊富だったことなどもマンションの大量供給の一因でした。
しかし、今年の新規発売戸数が４万戸を切るとすると、以前この水準にあったのは、８０年代になりますが、このころの日本の３０代人口は６００万人台前半で推移していましたが、２０１０年代の３０代人口は７００万人台前半で推移しています。マンションの中心となる需要層は、３０代から４０代ですから、この年代の人口を見ると、８０年代よりはだいぶ多いことがわかります。
いろいろな見方はあるのですが、私たちとしては年間６万戸程度の基礎的な需要が首都圏にあると見ています。

＜これから分譲マンション市場は．．．＞
このように、現在の分譲マンション市場は、
「新規供給の減少、在庫も減少」→「結果、デベロッパーサイドから見れば、売るモノがなく」なり、「エンドユーザーから見れば選択肢が狭まる」というのが、現状だったと思います。
こうした状況の中で、今デベロッパー業界内部がどう動いているかをまとめます。

まず、今回のリーマンショックによる金融引き締めによって、ここ１０～２０年の間に成長してきたデベロッパーのいくつかが破たんし、供給する会社数そのものが減少しました。また、マンション事業に対する金融機関の融資の絞り込みが厳しくなっていることで、企業としては健全なデベロッパーも、以前ほど自由にマンション事業を展開しにくい状況が、企業の分譲事業活動を制限しているのが現状です。
しかし、ここにきて、マンションの原価であり、ともに高騰していた「マンション用地価格」と「建築費」がそれぞれ鎮静化してきたということで、顧客の購入力に合わせた商品企画（＝価格設定）が可能になり、だいぶ活発化の兆しが見えてきました。
確かに、雇用関係の厳しさは続き、収入の低迷などマンション購入にとっては、厳しい状況があることも事実ですが、需要があって、供給が少ないところに、商品が出てくるのは当然の経済原理ですから、これからの新規分譲マンションのラインナップが拡大してくるのはまちがいないと思います。

＜市場変革期には、メーカーは商品企画へ注力するのが世の常＞
市場や経済状況が、厳しい方向へ変化するとき、分譲マンションの商品企画は充実します。
今でも、９０年代前半のバブルから立ち直ろうとしていたころ、分譲マンションの商品企画は大きく飛躍しました。さまざまな共用施設や、免震構造の普及、ソフトサービスの充実などは、ほとんど９０年代の大規模マンション開発の中から生まれてきたものです。
今、「環境大国日本」といわれていますが、今後環境への配慮と、入居者のメリットの両立を実現したような分譲マンションが多く出てくると思います。また、所得が伸びない中で、コストパフォーマンスの視点もますます重要になると思いますし、それに対応する開発が出てくると思います。

いずれにせよ、「家」は一生にそう多く買う機会がある商品ではありませんし、市場が買い時だから買うというだけのものではないことは当然です。
しかし、広く分譲マンションを取り巻く環境を見ると、住宅を求める人が検討に値するものがこれから多く市場に出てくる流れにあることは確かです。
マンションＤＢも、そのような皆様のマンション選びの手助けをすべく頑張りますので、今後ともよろしくおねがいします。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.69

パリでは都市部の立地のよいアパルトマンを所有するリタイアメント層が、学生とルームシェアをしながらお互いに共存しているという話を聞いたことがあります。それってどうなの？と抵抗を感じるのが一般的でしょう。実際には両者はきちんとした機関に紹介されていて、例えば一日一度は食事を共にするとか、週に一度買い物の手伝いをするとか、個別に約束を決めているそうです。その契約は第3者機関のもとで安全に運営管理されている。たんに賃貸するだけでなく、人間的な支えも求めあい、提供し合っているのでしょうか。

さて、日本の新築分譲マンションでルームシェアなんてできるの？と思われる方もいるかもしれません。確かに親族や親しい友人以外ではなかなか難しいでしょう。今回ご紹介する「デュアルリンクス川口本町」はもちろんフランスの例とは異なりますが、とてもユニークな居住形態を提案する、いまどきの都市ニーズに応えるマンションなのでぜひ注目していただきたいと思います。

■専有部分を2つに分けて活用する多機能マンション
基本コンセプトの概念図を見ると、専有する躯体（ユニット）の中で空間が2分されています。2つの空間には個別の玄関があり、2世帯同居プランのようにキッチンや水まわりがそれぞれ用意されています。通常の2世帯マンションとちょっと違うのは、間仕切り壁にダブル扉があり、双方で開けない限りは入室できないつくりになっている点で、このダブル扉がマンションのさまざまな居住形態を可能にしてくれます。

■使い方はさまざま、ライフステージに合わせた自由度

SCENE1
シングル男性。いまは独身だが、将来に備えて家賃並みのローン返済でマンションを所有したい。自宅として暮らしながら、一部を賃貸なんてできるのかな？そうすれば家賃収入を返済に充てられるのに・・・。
メインルームを自分の住まいとして使用、マルチ空間を賃貸で運用する（図1）。

SCENE2
結婚して間もない夫婦2人。夫は都心に勤めるビジネスマン。妻は雑誌の仕事で活躍するイラストレーター。自分たちの居住スペースは独立して持ちながら、創作作業に集中できるワークスペースが必要になる・・・。
2つの空間のうちメインルームを夫婦で使用、マルチ空間をオフィスとして活用する（図2）

SCENE3
地方在住の両親をもつ姉と弟。家族全員の利益を考えた選択は？贈与税の特例を利用して賢くマンション購入できるか？OLのお姉さんと大学へ通う弟がともに安心で快適にルームシェアできる住まいは・・・。
メインルームを姉の住まいとして使用、マルチ空間を弟のワンルームとして使用する（図3）。

■家賃収入を得るなら一括借り上げシステム
「デュアルリンクス川口本町」のホームページ上の説明によると、1LDK+1R/54.31m2を購入の場合、「月々支払返済100,556円―借上げ家賃（月額）84,600円＝実質支払額15,956円」と書かれています。これは一括借り上げシステムを利用すれば、毎月の支払い約10万円が家賃収入分を充当することで月々約1.6万円になるということです。条件にもよりますが、個人で賃貸の運用管理をする心配がないですし、一定期間、一定の家賃保証を受けられるというシステムなので、周辺の賃貸相場と比較してみる価値があるかもしれません。

マンション購入のきっかけは結婚や子供の誕生など家族構成の変化、ライフステージや生活パターンの変化などもあるでしょう。「デュアルリンクス川口本町」はそんなリアルタイムのニーズにもしっかりと対応してくれそうな新しいスタイルのマンションといえそうです。

■「デュアルリンクス川口本町」の参考返済例

※ 借上げ契約を利用した場合の返済例です。変動金利1.875%（優遇金利１％を引いた金利全期間）を受けた返済例です。
（元利均等払いボーナス0円）平成20年8月1日現在の返済例です。※今回の借上げシステムは（株）ダイナセルで運営いたします。 ※ 敷金（家賃の2か月分）は（株）ダイナセルが預かりとなり、購入者には支払われません。※部屋を借りる賃借人とその他の金銭（権利金、礼金、補償金等）の授受はありません。 ※ 設定家賃は2年ごとに、見直されます。その際、部屋を借りる更新料として、新家賃の1ヶ月分を預かります、購入者には支払われません。※39戸中18戸が対象になります。 ※ 上記融資条件は、現時点での融資条件であり永続的に保証されるものではありません。融資条件は各金融機関により異なります。詳しくはお問い合せ下さい。
（提供：株式会社ダイナセル、オリックス不動産株式会社）

※掲載のコラム原稿は2009年5月14日現在のデータをもとにしています。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.68

■居住者間交流の手段としてのインターネットへの期待

これからマンションを購入しようと検討されている方は、入居後のマンションコミュニティのあり方をどのように考えているでしょうか。

下記のアンケート結果は、2007年10月にマンション居住者および今後マンション購入予定の方100名に、居住者間交流の手段としてのマンション専用サイトへのニーズを調査した結果となります。（NTTレゾナント「goo」と株式会社ディグアウトによる共同調査結果）この結果からも分かるとおり、今後マンション居住者間交流の一手段として、インターネットへの期待が大きい点が見て取れます。
今後、このようなインターネットをきっかけとしたマンションコミュニティづくりも活発になっていくことでしょう。

＜マンション専用サイトによる情報共有のニーズ調査結果＞

■マンション管理のネックは合意形成の難しさ

前回の「コラム１：コミュニティがしっかりしたマンションは管理状況がよい！」で、「区分所有者がマンション管理に無関心で困る」とこぼす管理組合役員が多いことを指摘させて頂きました。一方で、区分所有者の方も「理事会は何をやっているか分からない」と不満を抱いているケースが多いことも事実です。
この問題は、マンション生活を円滑に送るためには、居住者が情報を共有することの重要性、その具体的手段としての広報活動がいかに重要であるかということを如実に表しています。

ひとたび管理組合の理事になった方は、「情報不足は不安・不満の原因になる」「マンション管理のネックは合意形成の難しさ。活発な広報による情報共有が円滑な合意形成に貢献する」という言葉を常に忘れずに理事会活動を行って頂きたいと思います。
理事会が何かの提案を行う場合、情報が不足していると区分所有者は賛成してよいのか、反対した方がよいのか判断に困ります。生活サイクルがそれぞれ異なる居住者へより多くの情報を伝達するためには、「管理組合連絡」「自治会連絡」「マンション内工事などの告知」「居住者間交流のお知らせ」など、各種の広報活動をまめに実施することが重要になります。こういった地道な活動が、円滑な合意形成やコミュニティ形成に役立つことは間違いありません。

■一方通行で足りる広報と双方向を確保すべき広報

広報では、通常は一方通行で足りるが、なかには意見・感想・提案などを求めるために
「双方向性」を確保したい場合があります。総会の出欠席やアンケートなど、回収率を上げたい場合には、補助的な情報提供や回収状況の途中結果などを広報することも一案かもしれません。

双方向を確保すべき広報手段としては、ご意見箱や提案箱を設置されているマンションも多いようです。こうした試みは、マンション居住者の生の声を集める上で有用なものでありますが、ひとたび始めると「おしかりや小言」が多く集まるのではないかと指摘する管理会社や理事会さんもいらっしゃいます。ただ、居住者が普段気軽に意見を言える場を失って、総会にて想定外の質問をされ紛糾するより、事前にご意見箱に頂いて丁重に説明する姿勢が重要になります。

また、広報では「～工事を行います」という告知だけでなく、「なぜ実施するのか」という理由や途中結果なども説明する必要があります。特に大規模修繕などでは、区分所有者みんなの資産である積立金から多額の出金をするわけですから、実施前のアンケートはもとより、途中経過や実施後の結果報告など、まめに広報すべきでしょう。

■マンション広報におけるインターネットの活用について

このように一言にマンションの広報といっても、双方向型と一方通行型と大きく２つに大別されることが分かると思います。
前回のコラムでご紹介した、管理組合や自治会でマンション情報共有サイトでは、一方向型の広報はもちろん、双方向型の広報も簡単にできるため、積極的に広報活動のツールとしてご利用されているケースが多くなってきました。

もちろん、ＰＣをお持ちでいない方もいらっしゃるので、そうしたマンションでは共有部分に管理組合所有のＰＣを置いて誰もがマンションサイトを利用できる状態にしているマンションもあります。またほとんどのマンションは、従来型の紙ベースの広報はなくさず、インターネットの双方向性を利用したプラスαの広報をされているのが現状です。

マンションの区分所有者（持ち主）は、全てそのマンションに居住しているわけではありません。そうしたマンション外に住まわれる区分所有者に対しても、インターネットであればタイムリーに情報公開・情報共有ができる利点があります。
一般のホームページでは不特定多数の人間の目に触れるため、企業のイントラネットのように、ＩＤ／パスワード管理を行ったり、理事会と管理会社と一般居住者で情報の公開・非公開をコントロールするなどの機能を搭載した、マンション管理組合専用のイントラネットも登場しています。（株式会社ディグアウトが提供する、マンション管理組合専用システム「コラボ」etc）

ホームページは、管理や修繕の履歴、議事録などの保存場所としても便利に使えるため、マンションのデータベースとして捉えている管理組合さんも増えてきているようです。

それでは、今後のマンション管理のあり方、マンションの未来について、国がどのように考えているのかを簡単に紹介したいと思います。改めて「２００年住宅政策にみる国のマンション管理への危機意識」というテーマでコラム特集ページ(2)をつくりましたのでご覧ください。

＞＞＞＞＞＞コラム特集ページはこちら
マンションコミュニティ新時代「２００年住宅政策にみる国のマンション管理への危機意識」

■今回はマンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」を運営する株式会社ディグアウト代表取締役 服部　慶氏にコラムを執筆していただきました（編集部）。

＞＞＞マンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」

【執筆者プロフィール】
慶応義塾大学法学部卒業
慶応義塾大学院経営管理研究科（ＭＢＡ課程）卒業
アクセンチュア株式会社（旧：アンダーセンコンサルティング）、株式会社ＮＴＴドコモ 財務部
を経て、2007年株式会社ディグアウト設立。マンション内情報共有システム「コラボ」サービスを運営。世田谷区の大規模マンションの理事長を経験。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.67

日本に分譲マンションが登場して、およそ50年。現在では主要な居住形態としてすっかり定着し、その数およそ500万戸弱。10世帯に１世帯（全国平均）がマンション暮らしをするまでになりました。ところが、いざ生活を始めてみると、多くの方が一戸建てにはないマンション生活の難しさを実感しています。同じ建物内に壁ひとつ隔てて、年齢も仕事も生活観も異なる人々が「共同生活」を送るわけですから、当然といえば当然です。
しかし、我慢しながら日常生活を送るのでは、一体、何のためにマンションを手に入れたのか分からなくなってしまいます。改めて、「マンション管理の重要性」を問いただす時期に来ているといえるでしょう。

今回「知って得する！！マンション業界コラム」に寄せて、マンションコミュニティやマンション管理をテーマに様々な事例をご紹介しながら、マンションの未来を皆様と一緒に考えていきたいと思います。

■マンションだからこそ考えたいコミュニティの大切さ

とかく、分譲マンションでは個を重んじるあまりコミュニティの重要性が軽視されがちと言われています。しかしながら、これからのマンション居住者は修繕や管理規約改正などの合意形成を円滑に進めるためにも、コミュニティは不可欠な重要なものとなります。さらに、マンション内だけでなく、周辺地域との連携も上手に形成できれば、災害などのいざという時の相互扶助に役立つばかりか、日々の生活にも潤いを与えてくれるはず。現在マンションに入居されている方は、日ごろの生活と照らし合わせながら理事会や居住者間で話し合ってみてはいかがでしょうか？また、今後新規にマンションを購入される方も、コミュニティの力と重要性を認識した上で、マンション選びをして頂きたいと思います。

■変わりつつあるマンション管理への意識

一方、マンション管理の現場を見ると一昔前は、下記のような無関心な声が多く聞こえてきていました。

「マンションの管理組合運営など興味ないし面倒臭い」
「いずれマンションを売却するから関係ない」
「管理会社へすべて任せれば安心」

マンション管理に対し、上記のような考え方が許される時代は終わりつつあります。
現在、国土交通省が主導となり「マンション管理組合状況の公開化」の動きが進んでいます。（（財）マンション管理センターが運営するマンションみらいネット参照）

今まではマンション管理組合運営の良し悪しについて外部から知ることは困難でしたが、
今後は「維持管理の悪いマンション管理組合」は周囲からの評価を落とすことになり、自宅（専有部分）を売却する際に不動産市場において価値を減じられるリスクが大きくなってきているのです。

■マンションは管理を買え！のホント

今既にマンションに住んでいる人にとって、マンション管理の重要性は言うまでもありませんが、今後マンションを購入される方にとっても、購入の際に建物の建築的スペックだけで判断してはのちのち、後悔してしまう可能性が大きくなっていると言われています。
「マンション管理はうまくいっているのか。」
「居住者のコミュニティは良好か。」
「修繕積立金は十分に貯蓄されているか。」

などという建物のハードの部分だけでなく、ソフト部分の重要性が注目されるようになってきているのです。こうしたソフトの部分は外からはなかなか見えづらいものですが、
間違いなくマンションの価値に相当するものです。例えば、マンション管理がうまくいっていないと、管理会社との関係がうまくいかなくなってしまったり、資金計画が未熟で建物修繕が出来なかったり、居住者同士のトラブルが絶えなかったり・・・、マンションによっては多数の問題が発生してしまいます。

出典：日経ＢＰ社「マンション管理新時代」より

■管理状況の把握をしっかりすることが一番

昨今のインターネットの普及を受け、マンション管理状況を蓄積して残していく手段として、独自のホームページを立ち上げるマンションが増えてきました。理事会や総会の議事録だけでなく、規約や細則、竣工図書や図面、修繕履歴などのマンション関連情報をホームページに掲載することで、資料を紛失しても安心でき、理事会などの引継ぎにも便利な情報共有サイトを立ち上げる管理組合さんが増えています。ある管理組合の理事長さんによれば、ホームページ上に情報公開することで、理事会のオープンな姿勢も全居住者に見せることが出来、また居住者は理事会などの内容がいつでも確認でき便利になることはもちろん、自らの声を理事会活動に反映させることも可能になったとおっしゃっていました。
こうした試みは新築のマンションはもちろん、首都圏の既存のマンションにおいて現在急速に拡大しています。

それでは、マンションのコミュニティ活動の具体的事例や、昨今急速に普及したインターネットやホームページを利用したマンションコミュニティ形成についてお話ししたいと思います。改めて「コミュニティがしっかりしたマンションは管理状況がよい！」というテーマでコラム特集ページ(1)をつくりましたのでご覧ください。

＞＞＞コラム特集ページはこちら
マンションコミュニティ新時代「コミュニティがしっかりしたマンションは管理状況がよい！」

■今回はマンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」を運営する株式会社ディグアウト代表取締役 服部　慶氏にコラムを執筆していただきました（編集部）。

＞＞＞マンション居住者専用コミュニティサイト「コラボ」

【執筆者プロフィール】
慶応義塾大学法学部卒業
慶応義塾大学院経営管理研究科（ＭＢＡ課程）卒業
アクセンチュア株式会社（旧：アンダーセンコンサルティング）、株式会社ＮＴＴドコモ 財務部
を経て、2007年株式会社ディグアウト設立。マンション内情報共有システム「コラボ」サービスを運営。世田谷区の大規模マンションの理事長を経験。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.66

2009年3月20日、阪神なんば線がついに開通した。梅田・三宮に加えて、難波・奈良までダイレクトにつながり、利便性が大きく向上する阪神「尼崎」エリア。尼崎というと繁華街や工場の街といったイメージが先行しがちだが、実際には落ち着いた住宅街もあり、住まい探しにおいて今、注目すべきエリアなのかもしれない。今回は、阪神「尼崎」駅から徒歩10分の場所に今春完成する〈BELISTA尼崎〉を訪れた。

■ますます便利になる阪神「尼崎」
生まれも育ちも西宮という私。阪神「尼崎」駅といえば、子どもの頃によく父親に連れられ、駅前の商店街で買い物をした記憶が鮮明に残る。とにかく「物が安くて賑わっている庶民的な街」という印象が強い。おそらく多くの人が、私と似たような印象、あるいは繁華街のイメージを持っているのではないだろうか。

そんな阪神「尼崎」駅に今回スポットを当てたのも、阪神なんば線開通がきっかけに。特急を利用すれば、梅田までわずか一駅、たったの7分ほど。朝の出勤はもちろん、私のような職種の人間なら、なおさら気になる終電の時間にも余裕がある。梅田からの最終列車の発車時刻は24時35分。少しでも長く遊ぶ、いや残業できるのが魅力的だ。

さらに、三宮まで約22分、新線開通によって難波まで快速急行を利用して約15分と、三つの都心へ乗り換えなしに行ける。阪神なんば線の各駅から、JRや地下鉄などへの乗り換えもスムーズ。特に、地下鉄中央線・長堀鶴見緑地線を利用する場合、梅田経由で大混雑の御堂筋線から乗り換えるよりも、格段に便利で快適になった。

阪神「尼崎」駅前からは大阪空港や関西国際空港行きのリムジンバスも発着。車でも名神高速や阪神高速神戸線・湾岸線が利用しやすい。大阪や神戸に出やすく、名神高速で京都・滋賀へ、阪神高速湾岸線経由で和歌山へ、そして阪神なんば線で奈良へ、近畿各地へのお出かけも、海外旅行だってラクラク。ひょっとすると、大阪市内で暮らすよりも便利になったのではないだろうか。

阪神「尼崎」駅前

■住みにくいと誤解しやすい街
取材当日。数年ぶりに「尼崎」駅の改札を抜けて少し驚いたのが、駅前の広場にチューリップ畑が整備されていたこと。チューリップはまだ咲いていなかったが、駅前の雰囲気は昔の印象とは程遠い。若々しい緑が、駅前の喧噪を和らげてくれるのだろう。

活気のある駅前から北へ歩き、〈BELISTA尼崎〉を目指して国道2号線を渡った。すると、もう繁華街の賑わいはなく、生活感のある街並みが続く。駅から現地までの道のりは、歩道が整備されている大通り沿い。地形もフラットだから、お年寄りやベビーカー連れでも歩きやすい。

現地近くまで来ると、尼崎市や兵庫県の公共施設が点在し、落ち着いた雰囲気が漂う。一歩路地に入れば昔からの住宅地が広がり、想像以上に静か。大通りが近い割に車の音もさほど気にならない。実は、徒歩10分程度なら、雑居ビルが立ち並ぶ喧噪に包まれた環境だとばかり思っていたのだが…。数字や地図だけでは、住環境の良し悪しは分からないということを改めて教えてくれた、よきお手本のような環境だ。

左：東難波四丁目子ども広場　右：庄下川沿いの遊歩道（提供：藤和不動産）

■子どももお年寄りも暮らしやすい
〈BELISTA尼崎〉に到着してから、棟内モデルルームに入る前に周辺の住環境をチェックしてみた。というのも、「閑静な住宅街」というふれ込みは納得できたものの、生活施設の充実ぶりが気になったからだ。道すがら、夜の11時まで営業しているスーパーは発見していた。〈BELISTA尼崎〉からは徒歩3分ほどの場所だ。現地のすぐ南隣にはコンビニもある。

建物の周りを歩いてみると、すぐ北隣に小児科を見つけた。現地から徒歩1分の場所には「子ども広場」と名付けられた公園も。公園のそばには庄下川が流れ、川沿いには遊歩道が整備され、春には桜が咲き誇るそう。小さな子どもがいると、花見客で混雑する桜の名所にはなかなか足が向かない。その分、自宅近くで子どもといっしょに桜並木の下をゆったりと散歩しながら、満開の春を愉しめる方が実にありがたい。

3月にオープンしたばかりの棟内モデルルームに入り、パンフレットを見ながら住環境や物件の説明を受ける。まず、感心したのが公園の多さ。保育所・幼稚園・小学校がそれぞれ徒歩6分というのも見逃せない。子育て真っただ中の私にとって、うらやましいばかりの立地である。

周辺には銀行や医療施設が充実し、市役所などの公共施設も揃う。生活機能には非の打ち所がなく、坂道もなく、子育て世代はもちろん、お年寄りも暮らしやすい環境といえる。

左：建物外観　右：棟内モデルルーム（提供：藤和不動産　2009年3月撮影）

■“名より実”を選ぶ？
住まいの利便性を重視して、都心部の分譲マンション購入を検討している人は、ここもぜひ選択肢の一つに加えてみてはどうだろうか。

その理由は、二つある。一つは販売価格。3LDK（67.07㎡）2,390万円～、最多価格帯2,600～2,700万円台という価格設定は、梅田・難波までのアクセス、周辺環境とのバランスを考慮すれば、魅力的ではないだろうか。駐車場が4,000円～なのも尼崎という立地ならでは。

もう一つは、ランドプラン。「敷地は、四方を道路に囲まれた独立街区」「40％もの公開空地」「周辺に一戸建てが多い」という条件が重なり合い、開放感たっぷりの住まいに仕上げられている。周りに眺望を遮るような高い建物が少なく、中層階でものびやかな毎日が過ごせそうだ。

取材時に見学できたのは1階住戸のみだが、道路と空地を挟んでいるため、低層階でも建物が隣接することがなく圧迫感がない。高天井やワイドスパン設計によって、リビングダイニングは畳数以上に広々として明るい。こうした住まいの開放感は、棟内モデルルームを見学して実感してみてほしい。

最寄り駅が阪神「尼崎」駅となると、同じ阪神間の西宮や芦屋と比べ立地格が劣るのは事実。しかし、前述の通り、交通アクセスは尼崎の方が便利だろう。また、大阪市内よりも立地格が低いと思われがちだが、場所によっては大阪市内の物件よりも住環境や交通の利便性が優れているのではないだろうか。

繁華街・工場の街といった先入観だけで、住まい探しの選択肢から外すには、あまりにも惜しい。こうしたイメージを補うべく「充実する交通アクセスと生活施設の便利さ」「落ち着いた住宅街の暮らしやすさ」「開放感あふれる住まいの快適さ」「価格の検討しやすさ」のバランスがうまくとれ、総合力で評価できる物件といえるからだ。

利便性が強みの大阪市内と良好な住環境が整う西宮・芦屋に挟まれた、まさに盲点であり、「都心部の利便性を重視しつつ、子育て環境も気になる」といった人には、特に狙い目だと感じる。

住まい探しにおいて100％満足のいくものはない。そのなかで、「大阪市内に暮らすステータス」、つまり名をとるか、「交通アクセス・住環境・価格のバランスのよさ」という実をとるのか。ぜひ、今後の住まい探しの参考にしてみてはいかがだろう。

※本文中に掲載されている販売価格等は平成21年3月13日現在のものです。
「ＢＥＬＩＳＴＡ尼崎」の物件詳細・資料請求はこちら
「ＢＥＬＩＳＴＡ尼崎」の公式ホームページはこちら

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.65

上空から望む六義園（手前）と大和郷（奥）周辺（画像提供：Brillia大和郷）

東京都の「城北エリア」と聞いて、すぐにイメージが浮かぶのは実際に住んでいる人か、何かしら地縁のある人ではないだろうか。もっとも「城北」という言葉に明確な定義はなく、なんとなく東京の北側あたりと思っている人が多いかもしれない。今回お話しするのは、不動産業界で「城北」と呼ばれている練馬や板橋方面ではない。本来の意味での江戸城の北側、どちらかといえば「東京の中心」であり、ストライクゾーン少し高めのエリアだ。

東京の地図を真上から見ると（あたりまえだが）、皇居を中心に内堀、外堀と環状に道路がめぐり、広がっていく。都心であるがゆえにさまざまなオフィスビルがあったり、商業施設や文化施設があったりと実に多彩なのだが、ほんの一歩路地に入っただけで古い建物がひしめき合っているのが東京らしいところ。先の戦争からあわただしく復興してきたのだから、混沌とした風景も納得できる気がする。

そんな東京の街並み風景を変えてきたのが、都市型マンションと言っても過言ではない。山手線「駒込」駅のそばに六義園がある。もとは徳川5代将軍・綱吉の側用人、柳沢吉保の下屋敷で和歌の世界を再現しようとした日本庭園である。毎年春にはシダレザクラの夜景を観賞に来る人々で賑わっている。この六義園周辺エリアは実に多くの分譲マンションが供給され、本郷通りや不忍通り沿いでは何本ものマンション建築が六義園を囲む。ちょっとスケールが違うが、気分はN.Y.セントラルパークの高層マンションだろうか。

六義園（Wikipedia）

マンションの広告をつくっているといろいろと得るところがある。以前、六義園のほど近くに木戸孝允（きどたかよし・別名桂小五郎）の邸宅跡地に新規物件を販売するというお話をいただいた。現地を見るとその中心に「木戸池」とかつて呼ばれていたらしい池があり、それを囲むように住宅やマンションが立ち並んでいる。そこには明治天皇が病気療養中の木戸を見舞ったという石碑があって、現在は私有地の中にあるため、この池は住民たちの意志で保全されていると記されていた。

屋敷周りについて古地図や文献をあれこれ調べ、郷土館にいる詳しい学芸員の方に尋ねてみると、その池の水脈は数キロ先の上野の「不忍池」までつながっていると聞かされて驚いた記憶がある。六義園一帯は高台なので、このあたりから水が湧き出し、より低い上野方面へ水が流れているのだろうかと推測してみた。そういえば南北線を通したときにこの周辺の水脈に影響があったようなことも耳にしたことがある。

幕末を駆け抜け、維新を成し遂げてきた木戸孝允。彼はこの土地でどのように庭を愛でていたのかと想うと興味深い。駒込に隣接して桜のソメイヨシノ発祥の地として知られる「染井」があるのだが、そのソメイヨシノの原木がこの庭の出生であるらしい。きっと彼は染井の植木職人を呼んでその仕事ぶりを日がな一日眺めているような「粋な人」だったのかもしれない。

六義園の南側には「大和郷」と呼ばれる高級住宅街がある。六義園とそれに隣接する加賀藩の屋敷跡地は、明治維新後に三菱財閥の岩崎家の所有となるが、大正時代になると田園都市の理想を掲げた整備計画のもとに住宅地として分譲された。今も整然とした街並みは受け継がれ、周辺エリアとは一線を画していて人気が高い。ここにある大和郷幼稚園は「お受験」が難関なところで、当時某有名タレント夫婦が子供のために居を構えたとか噂が流れていた。

昔ながらの都心の住宅地には時代が移り変わっても決して動じることのない独特の気概のようなものが漂っている。駒込のほかにもこのエリアでは小石川、本郷などが「生粋の住宅地」である。本来、江戸以来の市街地は、麹町、神田、日本橋、京橋、芝、麻布、赤坂などであり、山手線の渋谷、新宿、池袋、ましてやそれより西の方面は、かつて東京ではなかったのである。

土地というのは社会経済の変動によって大きく取引価格が左右されるものだ。バブル期には実需で欲しいと思う庶民には手が届かない価格になるし、ある程度地価が下がってきてもやはり社会情勢を反映した個人のお財布では所詮、高嶺の花であることが多い。

一軒の家を建てるのと比べて、マンションはまとまった土地に効率よく集合住宅を建てることによってさまざまなメリットがある。その中でもっとも恩恵があるのは「その土地にしかない住環境が手ごろな価格で得られること」ではないだろうか。だからこそ住宅を選ぶときに、住環境へのこだわりはどうしても妥協したくない点だと思う。

さて、マンションＤＢではハイクラスマンション特集を実施している。その中で駒込、巣鴨、小石川など文京区周辺のマンションを紹介しているのでご覧いただきたい。このコラムを機に「生粋の街」の世界に入ってみてはいかがだろうか。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション業界コラムVol.64

マンションＤＢをご覧になっている皆さんは、マンションに興味があり、なんとなくマンションを欲しいと思っていらっしゃる方だと思いますが、みんな何件くらい資料請求をして、何件くらいの販売センターを見ているのでしょうか？

昨年末に実施した、08年にマンションを購入した人（110人）と、マンション購入を検討している人（100人）に対するアンケート調査の結果をみると、

資料請求をする際の請求件数は「3件」という人がもっとも多く、次いで「5件」で、「16件以上」という人も10人（全体の7％）おり、平均では「5.4件」となりました。販売センター（モデルルーム）訪問件数は、「3件」が最多で、次いで「2件」で、平均で「3.5件」でした。

また、資料請求方法については、インターネットで請求が7割強となり、電話での2割を大きく上回りました。営業時間に制限されないインターネットで資料請求が出来るようになり、資料請求数も伸びています。
実際に足を運ぶ販売センターへの訪問は、期間も時間も制限されることもあり、2～3件というところが主流のようです。

では、販売センター訪問前に皆さんどれくらい物件ＨＰを見ているのでしょうか？

販売センター訪問前にまったくＨＰを見ない人は1割強に過ぎず、半数の人は毎回必ずＨＰを見てから行くと答えています。残りの4割くらいの人は少なくとも1回以上ＨＰを見ているということでしょうか。皆さん、販売センターへ行く前の情報収集には積極的です。
そのＨＰで知りたい情報は何かという質問に、7割の人が建設地（現地）を挙げ、次いで全住戸の間取り図と価格、マンション周辺情報が続きます。

確かに今はＨＰでは多くの情報が得られます。でも、やはり「百聞は一見にしかず」です。たとえ実物（完成品）ではなくＭＲ（モデルルーム）で、自分の欲しい間取りとは違っても、構造や設備・仕様などの内装、模型などで全体感をつかむと、実際の暮らしぶりなど想像しやすくなります。販売センターを見ると売主の販売姿勢もわかります。大きな買い物ですから、ぜひ販売センターまで行って、ＭＲを見学し、わからないことは営業マンに質問したり相談にのってもらったりしてみてはいかがでしょうか？

いろいろ販売センターを見比べるうちに、物件選びの基準も出来てきます。また、販売している物件以外の、同じ売主の他の物件の情報をいち早く教えてもらえることもあります。すぐにマンションを購入する予定がなくても、今後のためにと遊びがてらＭＲを見学してみるのもいいでしょう。また税金についての講習会やガーデニング、クッキング実習などのイベントに参加するのも一興です。そうしているうちに、自分や家族の生活設計も見えてくるでしょうし、理想のマンションとの出会いもきっと生まれます。

これから春に向かって、販売センターが次々オープンします。余暇の一環として販売センター巡りも考えてみてください。

（画像提供：二子玉川ライズ タワー＆レジデンス）

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